Lãi suất chưa đạt đỉnh thì chưa phải đáy bất động sản

Khả năng lãi suất còn tiếp tục đi lên

Theo đó, ông Tuấn cho biết, theo quan điểm của ông khi nào lãi suất chưa đạt đỉnh thì giá trị tài sản chưa thể nào đạt đáy. Và hiện tại lãi suất chưa đạt đỉnh, và khả năng lãi suất còn tiếp tục đi lên nên giờ chưa phải đáy bất động sản.

Bên cạnh đó, ông Tuấn không khuyến cáo việc “đoán đáy, đoán đỉnh” vì cho rằng việc này chỉ phù hợp với nhóm kinh doanh bất động sản. Với những người có nhu cầu tiêu dùng hoặc đầu tư lâu dài thì “đáy, đỉnh” không nên là yếu tố tiên quyết, cần cân nhắc giá giao dịch tài sản và giá trị/tiềm năng mà nó mang lại.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cho rằng dân đầu tư bất động sản khó lòng rời cuộc chơi, vì đã “ăn vào máu”. Dưới góc đầu tư thực chiến thì việc quan tâm đến “đáy, đỉnh” là điều dễ hiểu.

Trả lời câu hỏi về thời điểm “xuống tiền” thích hợp, ông Quang cho rằng cuối năm nay cũng sẽ có cơ hội cho các nhà đầu tư chấp nhận rủi ro cao và đến quý 2/2023 thì sẽ an toàn hơn. Giai đoạn 2008 bất động sản tạo đỉnh. Đáy được tạo ở 2013, theo đó bất động sản đã giảm khoảng 50% sau đó mới lên lại. Giai đoạn 2019 - 2020 bất động sản tăng gấp đôi. Thời điểm này thị trường vừa qua “đỉnh”, đang đi xuống từ từ.

Theo ông Quang, nhà đầu tư cần quan sát thêm vì thị trường vẫn còn nhiều biến động khó lường. Năm nay sóng bão chồng lên nhau với thị trường bất động sản. Tôi tin rằng Chính phủ sẽ có biện pháp nâng đỡ thị trường. Và qua Tết bắt đầu mới bàn tới sẽ có biện pháp như thế nào. Tôi đánh giá tới tháng 6 hoặc tháng 7 mới có thể nhận định thị trường bất động sản sẽ ổn định theo hướng như thế nào, theo cách từ từ xuống hay từ từ lên.

Là một nhà đầu tư bất động có nhiều kinh nghiệm, anh Trọng (Hà Nội) cho biết thời gian hiện tại đang hoãn kế hoạch rót vốn vào nhà đất do thị trường đang có những diễn biến tiêu cực. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn tiếp tục quan sát thị trường để không bỏ lỡ cơ hội sinh lời giữa lúc biến động.

Với nhiều năm “chinh chiến” trên thị trường nhà đất, anh Trọng cho rằng không nên thấy giá bất động sản vừa giảm đã vội đi “bắt đáy”. Theo nhà đầu tư, làn sóng giảm có thể lan rộng nhưng tốc độ giảm vẫn còn chậm, mức độ giảm cũng không đáng kể và các sản phẩm giảm mạnh thì sẽ không đạt chất lượng kỳ vọng nên mua ở thời điểm này chưa thực sự khả quan.

Anh Trọng chia sẻ thêm, giờ chỉ có mấy tay ngang ngộp hàng giảm giá thôi, mà kiểu đó làm sao có sản phẩm tốt được. Kể cả có gọi là cắt lỗ nhưng giá vẫn cao, lỗ với họ thôi chứ chưa chắc lời cho mình, xác định sẽ phải mua với giá cao thì nên chỉ mua sản phẩm nào thực sự xứng đáng. Muốn tìm hàng tốt, hàng chất lượng phải chờ những ông to nhả hàng. Mà tôi thấy giờ chưa phải lúc ngộp lắm, bạn tôi đầy người ôm đất nợ tiền tỉ nhưng có ai chịu bán đâu.

Sẽ có nhiều tích cực trong năm 2023

Theo vị Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản, do vậy, mức giá sẽ tiếp tục đi xuống. Nguyên nhân từ xu hướng tăng lãi suất chưa có tín hiệu dừng lại. Những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lâm vào tình trạng ngộp sẽ bắt buộc phải giảm giá để thoát hàng, thanh toán các khoản vay.

Bức tranh thị trường nửa đầu năm hiện ra với nhiều dấu hiệu đáng lo ngại, trong đó có nguyên nhân đến từ những biến động chính sách, đứt gãy chuỗi cung ứng, lạm phát gia tăng. Tuy vậy, giới quan sát thị trường cho rằng bất động sản vẫn là kênh tích lũy tài sản, đầu tư an toàn trước các biến động thị trường.

Các chuyên gia cho rằng, trong quý vừa qua, lực cầu chủ yếu tới từ nhu cầu thực, còn các nhu cầu đầu tư đã dè dặt hơn vì yếu tố giá cả. Theo đó, thanh khoản sụt giảm so với giai đoạn trước và biến động giá bất động sản trong quý III cũng đã có dấu hiệu chững lại. Nhằm kích cầu thanh khoản, các chủ đầu tư đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi, tặng quà, chiết khấu.

Khó khăn bủa vây những tháng cuối năm khiến áp lực lên nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản đang ngày càng lớn hơn. Rất có thể, làn sóng cắt lỗ, giảm giá bán bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng trên thị trường thứ cấp khi nhóm đầu tư này không thể “gồng” thêm gánh nặng lãi suất.

Xu hướng giảm giá, chiết khấu của các nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường khát vốn được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong những tháng cuối năm. Còn thanh khoản năm 2023 vẫn sẽ khó khăn khi chính sách tiền tệ, lạm phát và diễn biến kinh tế thế giới phức tạp.

Thị trường xuất hiện tâm lý quan sát, chờ đợi cơ hội để “bắt đáy”. Song, rất khó xác định đâu là đáy của thị trường bất động sản. Quan trọng nhất là nhà đầu tư phải có tính kỷ luật.

Khi thị trường đi xuống, chạm đến một điểm nhất định, nhà đầu tư sẽ mua vào, dù cho đó chưa phải là đáy. Tương tự, khi quyết định bán ra, họ cũng thiết lập một mức chốt lời nhất định, kể cả sau đó thị trường tiếp tục đi lên.

Về xu hướng thị trường, theo chuyên gia, những ai mới tham gia thị trường, chưa có nhiều kinh nghiệm nên theo dõi thêm, qua Tết tức là khoảng tháng 2, tháng 3 năm sau mới quyết định được. Có thể, qua Tết thị trường bất động sản sẽ bình ổn lại, đến quý 3, quý 4 năm sau, thị trường sẽ tăng trưởng ổn định.

Nhìn nhận về thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, chuyên gia cho rằng bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại giống như một mớ "tơ vò", không thể khẳng định được đang diễn biến tốt hay xấu.

Có ba nguyên nhân chí tử ảnh hưởng đến thị trường hiện nay. Đó là pháp lý, tín dụng và sự tăng nóng của bất động sản. Nếu thay đổi được tín dụng thì bức tranh thị trường mới thay đổi. Nếu không, câu chuyện vẫn vậy, vì thị trường không có thêm nguồn tiền mới.

Từ ba yếu tố vừa nêu, thị trường đến năm 2023 sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực. Bởi, khả năng pháp lý được tháo gỡ là cao. Từ giờ đến cuối năm vẫn có đợt tín dụng mới cho các dự án tốt, đến năm 2023 sẽ lại có room tín dụng mới.

Dự báo trong thời gian tới, các bất động sản phục vụ nhu cầu để ở như chung cư tại các thành phố lớn, NOXH, nhà ở cho công nhân sẽ lên ngôi. Ngược lại, những sản phẩm đầu cơ như hiến đất làm đường, phân lô tách sổ đất rừng sẽ hết đất diễn.

Những bất động sản triệu đô như biệt thự biển hoặc những bất động sản nghỉ dưỡng có giá trị cao sẽ còn phải “nghỉ ngơi” thêm một thời gian. Trong khi đó, những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư và đã tính được tiền sử dụng đất là những dự án vàng trong năm tới.

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng bất động sản tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững. Thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này, để vùng lên khi chính sách vĩ mô ổn định và tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong vài năm tới.

Những ai đang tham gia vào thị trường bất động sản lúc này cần phải am hiểu hơn, mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để có những quyết định chính xác hơn. Tiền không tự nhiên sinh ra mà chuyển từ túi người này sang túi người khác. Cuộc chơi không dành cho tất cả mọi người như trong thời gian vừa qua nữa.