Thị trường ế ẩm, bất động sản vẫn kỳ vọng ở “mùa gặt” cuối năm

Các chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản kém sôi động và có hiện tượng giảm giá bán cục bộ ở một số nơi là do bị ảnh hưởng bởi dòng tiền.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản thời gian qua đã giảm sút cả về cung và lượng giao dịch. Trong đó, lượng cung mới được đưa vào thị trường cũng như số lượng dự án được mới được đầu tư, xây dựng ngày một hạn chế và chưa có dấu hiệu cải thiện.

Tuy nhiên, nhu cầu nhìn chung vẫn cao, bất động sản vẫn dành được nhiều sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư ngay cả trong những giai đoạn khó khăn, dịch bệnh nên giá vẫn tăng cả về sản phẩm bán và cho thuê. Dẫu vậy, tỷ lệ hấp thụ giảm sút rõ rệt do không tìm được sản phẩm phù hợp, giá tăng cao.

Số liệu thống kê của Hội Môi giới cho thấy, sơ bộ 9 tháng đầu năm nay, có hơn 32.200 sản phẩm mới được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ hấp thụ các căn hộ giảm sút, chỉ ở mức gần 48% so với năm 2021.

Còn báo cáo thị trường bất động sản TPHCM và các vùng lân cận tháng 8 của Công ty DKRA Việt Nam cho thấy, các sản phẩm căn hộ, nhà phố, biệt thự, đất nền đều có chung tình trạng là cung cầu giảm mạnh.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ giảm hơn 50% so với tháng trước. Nguồn cung căn hộ trong tháng 8 chỉ có 1.205 căn, giảm 56% so với tháng trước; tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 662 căn hộ, giảm 57% so với tháng 7.

Nguồn cung mới của phân khúc đất nền ghi nhận đạt mức thấp nhất kể từ đầu năm, chỉ có 193 nền, giảm 23% so với tháng 7 vừa qua. Thị trường TPHCM vắng bóng nguồn cung mới, các dự án chủ yếu là đất phân lô hộ lẻ, đã có sổ từng nền, quy mô nhỏ dưới 1-2 ha.

Theo đơn vị này, sản phẩm ế ẩm nguyên nhân chủ yếu là tăng cường kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Khi các nút thắt về nguồn vốn tín dụng có khả năng được tháo gỡ, dự báo có thể nguồn cung và sức cầu trong những tháng cuối năm sẽ khởi sắc hơn.

Thị trường thiếu tiền, khó huy động

Các chuyên gia nhận định, việc đầu tư đất đai thực sự phù hợp đối với những người có tiền thật và đầu tư lâu dài từ 3 – 5 năm, thậm chí là 10 năm vẫn sẽ mang lại những cơ hội lợi nhuận tốt. Đây chính là nguyên nhân lý giải giá bán đất nền trên địa bàn Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung vẫn có xu hướng tăng nhẹ trong quý III/2022.

Riêng đối với Hà Nội, dự kiến quy hoạch 5 huyện ngoại thành Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng thành quận vào năm 2025 đang tạo tiền đề để các huyện này phát triển khu dân cư trọng điểm nhờ quỹ đất lớn. Vì vậy, giá đất tăng là đương nhiên…

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2022 cũng ghi nhận, sức mua đang ngày càng suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả trên thị trường sơ cấp.

Các chuyên gia cho rằng, những tưởng nhà đầu tư sẽ đổ tiền mua bất động sản để bảo toàn giá trị tài sản, đồng tiền trong bối cảnh lạm phát, nhưng thực tế là nhiều người do dự, thận trọng khi giá bất động sản vẫn ở mức rất cao, họ chuyển hướng dòng tiền sang gửi tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ.

Dự báo đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản vẫn còn những thách thức. Kịch bản nhiều khả năng nhất là mức giá bất động sản sẽ không có sự dao động lớn và chủ đầu tư dự án sẽ gia tăng chính sách bán hàng để hỗ trợ cũng như thu hút khách mua. Thậm chí, khả năng giảm giá sơ cấp là có thể nếu nhà đầu tư chịu áp lực về dòng vốn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, kể từ năm 2018 đến nay, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, đặc biệt liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng.

Theo ông, dòng tiền trục trặc làm ảnh hưởng đến ba nhóm đối tượng quan trọng của thị trường, cụ thể:

Thứ nhất là các nhà phát triển bất động sản, ngoài 20% khoản tiền mặt phải có sẵn để giải phóng mặt bằng, để tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay, trong hệ thống vay ngoài số tiền của khách hàng, ứng tiền của các nhà cung cấp, trái phiếu bất động sản là một kênh dẫn vốn quan trọng.

Nhóm thứ hai là hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… Đây là nhóm đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp bởi tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư, đồng thời gián tiếp bởi những hậu quả chung của nền kinh tế khi ngành bất động sản lâm nguy.

Nhóm thứ ba là khách hàng có nhu cầu mua bất động sản. Họ bị "làm khó" bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống.

Còn theo ông Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, thời gian qua, dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn. Tại nhiều doanh nghiệp bất động sản, nguồn vốn đến từ chứng khoán, chứng khoán cũng đang sụt giảm nghiêm trọng nên các dòng tiền mà doanh nghiệp trông chờ đều đang âm.

Cũng theo ông Nghĩa, một dòng tiền khác đang bị tắc nghẽn và được ví như một quả bom nổ chậm là trái phiếu doanh nghiệp. Đây là nguồn vốn có lãi suất cao hơn ngân hàng và vì thế rủi ro cũng cao hơn.

Việc doanh nghiệp bất động sản không có vốn để triển khai dự án, đồng nghĩa không có dòng tiền sẽ dẫn đến hệ lụy nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn, khoảng 120.000 tỷ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm nay và 360.000 tỷ trong giai đoạn 2022-2024.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, nếu một số doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp sẽ gây hệ lụy lớn cho thị trường bất động sản nói riêng và toàn bộ thị trường tài chính nói chung, nợ xấu theo đó tăng, đà phục hồi kinh tế giảm.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, bà Nguyễn Thị Cúc - Nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam, hiện nay, vẫn có tình trạng cố tình thổi giá bất động sản nên các nhà đầu tư cần tỉnh táo.

Nếu như chúng ta không nắm chắc, minh bạch được thì sẽ rất dễ bị “vạ lây”. Ngoài ra, do cơ sở dữ liệu giá nhà đất chưa đồng bộ và chưa sát với giá thị trường nên nhiều trường hợp đẩy lên hoặc ghi thấp xuống để né thuế theo mục đích của cuộc giao dịch.

Thị trường cuối năm hướng đến nhu cầu thực

Giai đoạn “chốt năm” của năm 2022 được dự báo có sự trầm lắng hơn so với các năm trước đây. Dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại,...

Các chuyên gia của VARS nhận định, mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng phải cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực.

Xu hướng phòng thủ đang “lên ngôi”, các bất động sản phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, thị trường bất động sản tới đây chỉ hướng tới nhu cầu thực chứ không còn đầu tư lướt sóng nữa. Bởi, nguyên nhân quan trọng nhất tác động trực tiếp đến thị trường là cung - cầu.

Theo ông Võ nhìn nhận, nhu cầu ở thực của người dân vẫn luôn hiện hữu. Dù thị trường có nhiều tác động thế nào thì bất động sản cho nhu cầu ở thực sẽ không bị tác động lớn, thậm chí vẫn tiếp tục tăng giá nếu nguồn cầu lớn. Điển hình như phân khúc nhà ở chung cư, là sản phẩm có nhu cầu thực nên vẫn nhận được sự quan tâm rất lớn mặc dù giá liên tục thiết lập mặt bằng mới. Còn đối với các khu vực đã từng sốt nóng, đầu tư mang tính chất đầu cơ, lướt sóng, các giao dịch sẽ chậm lại, giá có xu hướng đi ngang thậm chí có thể giảm.

Tuy vậy, bối cảnh cầu cao, cung ít, giá cao, thanh khoản thấp khiến người có nhu cầu thực càng khó khăn hơn trong việc tiếp cận với các dự án nhà ở. Người dân đang chờ đợi nhiều hơn vào nguồn cung từ nhà ở xã hội và các giải pháp tín dụng từ phía ngân hàng. 

Thời gian vừa qua rất nhiều “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản đã cùng bắt tay với Chính phủ để thực hiện mục tiêu hướng đến năm 2030 xây dựng được 1 triệu căn nhà ở xã hội. Đây sẽ là nguồn cung rất được mong chờ đối với những người dân lao động có thu nhập thấp, không thể tiếp cận được với các dự án có mức giá ở phân khúc trung và cao cấp như hiện nay.