Shark Hưng chỉ ra dấu hiệu kết thúc của một chu kỳ bất động sản Việt Nam

Tại chương trình "Đón đầu cơ hội - Nhận định thị trường đầu tư năm 2024", Shark Phạm Thanh Hưng cho biết, việc đầu tư vào đất nền cần phải chờ đợi một khoảng thời gian tương đối dài cho đến khi các loại sản phẩm khác phục hồi.

Shark Hưng nhận định, bất động sản luôn có bốn vai trò: sản phẩm tiêu dùng, tư liệu sản xuất, sản phẩm đầu tư và tích lũy tài sản. Khi các sản phẩm tiêu dùng bắt đầu tăng giá (ví dụ như chung cư tại Hà Nội "sốt nóng" trong thời gian gần đây), đó là dấu hiệu của sự khởi đầu một chu kỳ bất động sản mới.

Đối với phân khúc đất nền, ông Hưng đánh giá rằng nó thường không đóng vai trò là sản phẩm có giá trị sử dụng, mà chủ yếu là phương tiện đầu tư và kênh tích lũy tài sản. Là tài sản tích lũy, đất nền cần có thời gian để tăng giá, ông Hưng nhấn mạnh.

Ngoài ra, Shark Hưng cũng nhận định rằng nếu đầu tư vào đất nền, nhà đầu tư cần chờ đợi một khoảng thời gian dài cho đến khi các loại sản phẩm khác hồi phục và giao dịch tốt, cuối cùng mới đến lượt đất nền khởi sắc. Nếu xảy ra "sốt" đất nền, đó sẽ là dấu hiệu kết thúc của một chu kỳ bất động sản.

Phân tích sâu hơn về phân khúc đất nền, với quy định siết chặt việc phân lô bán nền, ông Hưng cho rằng thị trường sắp tới sẽ có hai kịch bản. Thứ nhất, hạn chế phân lô bán nền sẽ khiến đất nền trở nên khan hiếm và do đó, đắt giá hơn. Thứ hai, khi các khu vực được phép phân lô bán nền bị đẩy ra xa, đất nền có thể sẽ mất giá trị sử dụng.

Nhiều chuyên gia trong ngành bất động sản cũng đồng quan điểm với Shark Hưng về kịch bản thứ nhất. Họ dự báo rằng luật mới sẽ tác động trực tiếp đến nguồn cung đất nền, khiến giá đất nền tăng cao.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của PropertyGuru Việt Nam nhận định, khả năng giá bất động sản sẽ tăng cao sau khi luật mới có hiệu lực. Các điều khoản mới trong ba bộ luật sẽ giúp thúc đẩy sự chính xác trong việc cập nhật giá đất. Ví dụ, điều 159 của Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất phải được cập nhật hàng năm thay vì năm năm một lần.

Thứ nhất, chính phủ quy định rằng bảng giá đất do UBND tỉnh xác định, thay vì phải tham khảo khung giá đất như trước đây, và được cập nhật hàng năm, giúp giá đất phản ánh sát với tình hình thực tế của từng địa phương.

Thứ hai, phương pháp định giá đất mới. Trước đây có năm phương pháp định giá đất, nhưng theo luật mới, phương pháp chiết trừ bị loại bỏ và bốn phương pháp còn lại (so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số giá đất) đã được quy định chi tiết hơn về cách thực hiện. Điều này giúp việc định giá đất minh bạch, rõ ràng và sát với thực tế hơn.

Thứ ba, luật mới bổ sung chi tiết về các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các lô đất chưa có sổ và không vướng tranh chấp. Số lượng đất thuộc diện này trên thị trường hiện nay còn rất nhiều và khi được khơi thông pháp lý, sẽ mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn không chỉ cho chính các sản phẩm đất thuộc diện này mà cả các loại hình bất động sản khác trong cùng khu vực.

Từ ba điểm trên, ông Lê Bảo Long dự báo, giá bất động sản sẽ tăng sau năm 2025, trong đó đất nền sẽ bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Được biết, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị CTCP Bất động sản Thế Kỷ - Cen Land (mã chứng khoán: CRE).

Về kết quả kinh doanh quý II/2024, Cen Land đạt doanh thu thuần 333 tỷ đồng, giảm 20% so với cùng kỳ. Sau khi trừ đi các chi phí khác, Cen Land thu về 8,6 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, giảm khoảng 9% so với cùng kỳ.