Tâm lý làm nội đô, sống ngoại ô giúp căn hộ tại các đô thị vệ tinh thu hút khách

Giá nhà ở nội đô khó giảm

Trước thực trạng thị trường bất động sản khu vực nội đô Hà Nội và TP.HCM liên tục tăng cao, nhất là trong giai đoạn hiện nay, giá nhà nội đô Hà Nội có xu hướng tăng chóng mặt. Hiện tượng này diễn ra khi cơ cấu nguồn cung nhà ở ngày càng mất cân đối, các dự án mới mở bán chủ yếu là sản phẩm cao cấp, căn hộ giá từ 40 triệu đồng/m2, trái ngược với sự khan hiếm của phân khúc căn hộ bình dân (<25 triệu đồng/m2). Theo đó, tỷ trọng căn hộ bình dân giảm từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022, và 6% vào năm 2023.

Lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng đã đẩy giá nhà liên tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của những người có nhu cầu thực về nhà ở.

Theo ông Quyết, quý I năm nay, giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng 6-8% sau khi tăng mạnh trong năm 2023. Đây là hiện tượng lạ khi giá chung cư ở Hà Nội bị đẩy lên mức cao trong thị trường bất động sản đang đi xuống. Riêng trong 2 quý gần đây, thị trường chung cư ở Hà Nội đã tăng 10-12%.

Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giá nhà trong khu vực nội đô sẽ khó giảm. Người dân có nhu cầu ở thực nên cân nhắc tới việc xuống tiền mua nhà nếu tìm thấy sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, nghĩa là không vay quá nhiều. Bởi lịch sử tăng giá cho thấy, giống như phân khúc căn hộ, giá nhà đất thổ cư Hà Nội cũng ghi nhận tình trạng tăng tương tự vào cuối năm 2021, đến giữa năm 2022, khi thị trường khó khăn, giá loại hình này có giảm nhưng không thấm gì so với mức tăng, đến nay lại tiếp tục tăng trở lại. Đây là loại hình luôn duy trì mức độ quan tâm khá ổn định kể cả trong giai đoạn ảm đạm.

Căn hộ vùng ven lên ngôi

Thực tế, xu hướng dịch chuyển từ khu vực nội đô ra ngoài vùng ven cũng đã rõ nét trong vài năm gần đây. Nhiều nhà phát triển bất động sản đã đón đầu cơ hội, tiên phong triển khai các dự án đại đô thị như Vinhomes, Ecopark... Giá bán tốt hơn, sản phẩm đa dạng kèm không gian sinh hoạt nhiều tiện ích dành cho cư dân đã thu hút lượng lớn khách hàng chuyển đến sinh sống và làm việc. Bất động sản ở những khu vực này cũng nằm trong xu hướng tăng trưởng giá.

Cũng theo khảo sát của Dat Xanh Services - FERI, thời điểm Quý 1/2024 khách hàng tập trung chủ yếu ở nhóm có nhu cầu mua ở thực, và nhóm khách hàng đầu tư cũng đã bắt đầu quay lại săn hàng. Nhu cầu tìm mua sản phẩm căn hộ có khung giá dưới 2,5 tỷ đồng đang chiếm tỷ trọng chính (lên đến 68% kết quả khảo sát), trong khi đó giá bán căn hộ lại đang có mức điều chỉnh tăng rất cao, và gần như không tìm thấy được dòng sản phẩm căn hộ thuộc các dự án mới có đơn giá dưới 40 - 50 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và TP.HCM nữa.

VARS cho biết, xu hướng dịch chuyển này sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong năm 2024. Nguồn cung căn hộ trong năm nay sẽ tăng trở lại, nhờ đà phục hồi của thị trường và nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước. Các dự án mới có xu hướng lan rộng ra các khu vực ngoại thành, theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng. Đây cũng là chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư trong tình hình quỹ đất tại các khu trung tâm thành phố ngày càng hạn hẹp.

Theo nhận định của VARs, trong bối cảnh không gian sống và tiện ích vùng lõi không còn đủ đáp ứng nhu cầu sống hiện đại, họ chấp nhận đi xa hơn một chút để được sống tại nơi có không gian sống trong lành và những tiện ích được tích hợp tối đa trong một khu vực. Hơn nữa, trước nỗi ám ảnh về tắc đường nội đô, giờ đây, người mua nhà đang thay đổi khái niệm mới, từ đi bao xa đến mất bao lâu.

Bên cạnh đó, để giải quyết bài toán về nhà ở cho người dân, đồng thời giảm áp lực quá tải đô thị, các chuyên gia của VARS cho rằng Nhà nước cần có những giải pháp chính sách và cơ chế can thiệp đủ mạnh để phát triển nhà ở xã hội trong đô thị. Song song với đó nâng cao công tác định hướng, phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng.

Đồng thời tiếp tục thúc đẩy đầu tư công để dịch chuyển nguồn cầu tập trung ở các khu vực nội thành, khu vực trung tâm ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn. Bên cạnh đó, cần tạo cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp,...

Vì vậy, theo đơn vị nghiên cứu này, nếu hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt, khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc, thì xu hướng dịch chuyển ra các dự án ở vùng ven nội đô, với không gian sống trong lành, hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại là tất yếu. Xu hướng tích cực này không chỉ góp phần quan trọng làm giảm áp lực về hạ tầng cho vùng lõi đô thị mà còn giúp chủ đầu tư dễ thanh khoản sản phẩm hơn. Thông qua đó, kéo giảm mặt bằng giá bất động sản.