Thị trường bất động sản đang lặp lại "vết xe đổ" của chu kỳ trước

Những sự kiện về thị trường bất động sản năm 2011-2012

Năm 2011, trước những biến động của nền kinh tế, chủ trương thắt chặt tín dụng của ngành ngân hàng thị trường bất động sản đã đảo chiều, chứng kiến cảnh kẻ vui, người buồn. Vui vì giá bất động sản về gần với thực tế hơn, người buồn vì bán lỗ cũng chẳng có người mua. Từ thực tế, nhiều chính sách, đề xuất được đưa ra nhắm giải cứu thị trường.

Dồn dập giải cứu: Ngay từ đầu năm 2012, hàng loạt kiến nghị của các hiệp hội, các tổ chức và kể cả của các bộ, ngành đã được đưa ra với mong muốn “giải cứu” cho thị trường bất động sản qua cơn bĩ cực, vốn đã kéo dài trong suốt cả năm 2011.

Từ nửa sau năm 2012 trở đi, mật độ các kiến nghị, đề xuất thậm chí còn trở nên dồn dập hơn, bởi theo quan điểm của không ít người, bất động sản đang ở vào thời kỳ trọng bệnh, nếu không cấp bách giải cứu thì có nghĩa những hệ lụy có thể còn kéo dài trong nhiều năm sau.

Với cơ quan quản lý, việc giải cứu bất động sản thông qua các chính sách như: giảm, giãn thuế, cho nợ tiền sử dụng đất, chia nhỏ căn hộ… được kỳ vọng giúp các doanh nghiệp bất động sản có thể hạ giá bán, từ đó khơi thông đầu ra, tạo thanh khoản và quay vòng đồng vốn cho doanh nghiệp.

Nóng “căn hộ 10 triệu đồng/m2”: Một trong những tâm điểm của thị trường thời điểm này là những tranh cãi xoay quanh câu chuyện giá căn hộ chung cư ở mức nào thì hợp lý.

Ngọn nguồn của tranh cãi này bắt đầu từ khi Xí nghiệp Xây dựng tư nhân Số 1 Lai Châu - chủ đầu tư dự án Đại Thanh (Thanh trì, Hà Nội) - tung ra thị trường một lượng căn hộ nhất định với giá chỉ có 10 triệu đồng/m2. Ngay lập tức, thị trường bất động sản ít nhiều được “hâm nóng”. Ngay sau khi chủ đầu tư Đại Thanh công bố mức giá 10 triệu đồng/m2, không ít chủ đầu tư có dự án xung quanh khu vực đó hoặc cùng phân khúc đã lập tức “ném đá”, cho rằng đó là hành động phá giá thị trường, triệt hạ đối thủ.

Tuy nhiên, tại thời điểm đó, nhiều chuyên gia trong ngành khẳng định nhà giá 10 triệu đồng/m2 hoàn toàn có thể làm được, thậm chí thấp hơn cũng có thể được, nếu doanh nghiệp biết tiết giảm chi phí, sử dụng công nghệ tiến tiến….

Câu chuyện này dường như một lần nữa minh chứng cho việc, vì sao nhiều doanh nghiệp bất động sản trong suốt thời gian dài không bán được hàng, đồng loạt kêu khó, nhưng khó đến mức phải phá sản thì chưa thấy ai.

Chuyển nhượng, mua bán dự án: Năm 2012, như đã nói ở trên là năm khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Và cũng vì khó khăn nên xu hướng bán tháo, chuyển nhượng dự án lại trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Lý do đơn giản là chủ đầu tư không đủ kiên nhẫn hay chính xác hơn là không thể xoay được vốn để tiếp tục ôm dự án, chờ đến khi thị trường khởi sắc đi lên.

Ngân hàng đua kích cầu bất động sản: Đằng sau sự phát triển ồ ạt của các dự án bất động sản thời hoàng kim, có sự góp sức không nhỏ của các nhà băng. Thậm chí, với nhiều dự án, ngân hàng mới chính là ông chủ thực sự, khi phần vốn họ góp, cho vay lên tới 80 - 90% tổng vốn đầu tư.

Thế nên, khi dự án không bán được hàng, các ngân hàng cũng như ngồi trên đống lửa. Giải pháp được hầu hết các ngân hàng lựa chọn là kết hợp với các chủ đầu tư tung ra các gói cho vay đối với khách hàng vay mua nhà với lãi suất khá "sốc", thậm chí có dự án giảm xuống 0% với kỳ vọng sẽ tăng thanh khoản, đẩy mạnh hàng tồn.

Động thái của các ngân hàng có thể được coi là những chia sẻ với các chủ đầu tư lẫn người mua nhà, trong bối cảnh kinh tế vẫn ngập trong khó khăn. Nhưng, cũng có thể xem là hành động bất đắc dĩ, khi một lượng vốn rất lớn đang bị chôn chặt trong các dự án bất động sản, gây rủi ro cho cả hệ thống ngân hàng.

Tràn lan dự án bỏ hoang: Những khu đất trống, cỏ mọc ngút đầu người hoặc có sử dụng nhưng cũng chỉ làm bãi trông xe, sân bóng, quán bia… là những gì người dân thấy tại các đô thị lớn. Những khu đất này đều đã có chủ đầu tư, song cứ qua mỗi năm, việc khất lần, gia hạn lại tái diễn.

Khi đó, Hà Nội đã có động thái mạnh tay khi ra quyết định chỉ đạo các đơn vị chức năng tiến hành thu hồi đất dự án của hàng loạt doanh nghiệp. Lý do thu hồi, phần lớn vẫn là do đất đã giao quá lâu nhưng chủ đầu tư không triển khai dự án, một số khác là vi phạm pháp luật về đất đai.

Kiện cáo, tranh chấp bùng phát: Kiện cáo, tranh chấp trong lĩnh vực nhà ở, bất động sản là điều không mới. Nhưng trong năm 2012, khi mọi việc đều “không được như ý” với cả chủ đầu tư lẫn khách hàng, giới đầu tư thì khiếu kiện, tố cáo càng có thêm cơ hội để sinh sôi nảy nở.

Chuyện khách hàng kiện chủ đầu tư vì tự ý tăng giá bán, chậm tiến độ hay tranh chấp về mức phí dịch vụ… đã là “thường ngày ở huyện”. Thông tin tranh chấp, khiếu kiện tại dự án A, dự án B... xuất hiện đều đặn trên các mặt báo.

Trong năm 2012, lần đầu tiên, giới đầu tư bất động sản Hà Nội đã chứng kiện một vụ kiện phá sản giữa một doanh nghiệp và một chủ đầu tư bất động sản có dự án khá lớn tại Sơn Tây, Hà Nội. Lý do bị kiện phá sản là chủ đầu tư này có dấu hiệu mất khả năng thanh toán một số khoản nợ đến hạn.

Vỡ mộng tập đoàn: Sau một thời gian được Chính phủ cho tiến hành thí điểm hoạt động, nhiều tập đoàn kinh tế đã bộc lộ yếu kém trong sản xuất kinh doanh và quản trị vốn, nhân lực, hiệu quả thu về không tương xứng với nguồn lực được nhà nước giao. Chính vì vậy, chủ trương của Chính phủ là chỉ giữ lại từ 5 - 7 tập đoàn, thay vì con số 13.

Khuyến mại “khủng”: Trào lưu giảm giá bán, bán tháo dự án đã diễn ra từ cuối năm 2011, xuất phát từ một số dự án tại Tp.HCM, sau đó lan dần ra các dự án tại Đà Nẵng, Hà Nội…

Ngoài cách giảm giá "sốc" như dự án Đại Thanh, nhiều dự án bất động sản khác tại Hà Nội, Tp.HCM lại chọn cách giảm giá có phần “kín” hơn, thông qua các chương trình ưu đãi, khuyến mại, tặng xe, tặng quà… Một số doanh nghiệp lại chọn phương thức bán nhà xây thô để giảm một khoản tiền lớn cho khách hàng.

Theo khảo sát của một số công ty nghiên cứu thị trường, giá bất động sản 2012 đã giảm trung bình khoảng 30% so với năm 2011. Thế nhưng, sau hàng loạt động thái “xuống nước” của chủ đầu tư, thị trường dường như vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực, bởi khách hàng có chung tâm lý đợi giá giảm thêm nữa.

Hỗ trợ cho người thu nhập thấp: Người dân khi mua một căn nhà để sinh sống sẽ chịu chi phối của hai yếu tố: giá bán và vị trí.

Do nhiều lý do khác nhau, chủ trương giúp đỡ người khó khăn về nhà ở tại các đô thị dường như lại đang đi vào ngõ cụt khi mà cả hai yếu tố trên đều không thuyết phục được người mua nhà.

Hầu hết các dự án nhà thu nhập thấp hiện nay đều nằm xa khu vực trung tâm, xa bệnh viện, trường học… Đó là chưa kể một số dự án thiếu hẳn hạ tầng kỹ thuật, xã hội khiến người dân khi tìm hiểu đã lắc đầu ngao ngán. Giá bán của hầu hết các dự án nhà thu nhập thấp hiện nay lại không hề thấp chút nào, phổ biến ở mức 12 -13 triệu đồng/m2, cao hơn cả mức giá nhà thương mại tại dự án Đại Thanh đã nói trên.

“Bao giờ thị trường chạm đáy?”: Thị trường bất động sản khó khăn, trầm lắng kéo dài. Giới đầu cơ gần như đã tháo chạy hoàn toàn khỏi thị trường, trong khi các chủ đầu tư cũng tỏ ra chán nản. Trong suốt hai năm qua, nhiều dự báo về xu hướng thị trường đã được các chuyên gia, tổ chức đưa ra… nhưng dường như đều “trật lất”.

Trong giới đầu tư bất động sản xuất hiện một câu hỏi bi hài, rằng “bao giờ thị trường chạm đáy?” và ước lượng cho đáp áp cho câu hỏi này, nếu chuẩn xác phải trị giá triệu USD, bởi chỉ khi có câu trả lời chính xác, họ mới có thể yên tâm để chinh phục những mục tiêu mới hay tháo chạy khỏi thị trường nếu đáy còn xa vời phía trước.

Từ 2 - 3 năm trước đó, câu hỏi này cũng đã được đưa ra với vô vàn đáp án khác nhau, phần lớn cho rằng thị trường sẽ chạm đáy vào giữa năm 2012, sau đó sẽ ấm dần lên vào nửa cuối năm. Thế nhưng, diễn biến của thị trường hiện tại như thế nào thì ai cũng đã rõ.

Chuyên gia nói gì về thị trường?

Trước những lo ngại về việc thị trường bất động sản có thể rơi vào khủng hoảng như giai đoạn trước, tại một hội nghị trong năm 2022, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đã chỉ ra 4 khác biệt để thấy rằng thị trường sẽ không lặp lại những khó khăn như giai đoạn 2011-2013, cụ thể:

10 năm trước, khủng hoảng tài chính toàn cầu lan sang Việt Nam khiến chúng ta thực sự gặp khó khăn về hệ thống tài chính ngân hàng sau đó lan sang bất động sản. Lạm phát thời điểm này rất cao (18-20%), lãi suất trên 20%. Tăng trưởng kinh tế rất thấp chỉ 5,25% năm 2012, sau đó nhích lên 5,5-5,6%.

Với thị trường hiện tại, khó khăn không nằm ở lĩnh vực tài chính - ngân hàng mà do dịch bệnh, do tác động từ bên ngoài (xung đột Nga - Ucraina) cùng với 2 yếu tố nội tại: thị trường phải điều chỉnh rất mạnh sau hơn 2 năm tăng nóng và Chính phủ chấn chỉnh một số vụ việc vi phạm.

Thứ hai là khác biệt liên quan đến nguồn cung: 10 năm trước thị trường dư cung, tồn kho hàng nghìn tỷ đồng, còn hiện tại nhu cầu có nhưng cung ở một số phân khúc bị thiếu.

Thứ ba là kinh nghiệm điều hành của cả Chính phủ và doanh nghiệp đã tốt hơn rất nhiều, đặc biệt sau 2 năm dịch bệnh các doanh nghiệp đã tích lũy không ít kinh nghiệm để thích ứng các vấn đề bất ổn, bất định của thị trường.

Thứ tư, nền tảng vĩ mô, nền tảng doanh nghiệp hiện nay cũng tốt hơn trước rất nhiều. Nếu 10 năm trước, tình hình nội tại các doanh nghiệp rất sập xệ thì hiện tại những doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận lợi nhuận bình quân 9 tháng đầu năm vẫn tăng 14-15%.

Những khác biệt trên là cơ sở để dự báo thị trường sẽ không rơi vào khủng hoảng mà chỉ suy giảm với lý do rõ ràng gồm nguyên nhân bên ngoài, nguyên nhân nội tại, tình trạng vi phạm của một số doanh nghiệp... Những vấn đề này đều đã được Chính phủ và doanh nghiệp nhận diện và năm 2023 sẽ có sự chấn chỉnh, khắc phục để thị trường tốt lên.

Ngoài dự báo thị trường bất động sản 2023 sẽ không rơi vào khủng hoảng ông Lực cũng đánh giá khả năng phục hồi của thị trường sẽ nhanh hơn bởi vì lực cầu đang rất lớn.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, ông Lực đưa ra lời khuyên, thời gian này chính là cơ hội để doanh nghiệp tái cấu trúc, cơ cấu lại sản phẩm. Đặc biệt, doanh nghiệp phải chấp nhận giảm giá bán khi giá đã tăng quá nhanh thời gian qua. Việc giảm giá sản phẩm sẽ giúp giải tỏa nghĩa vụ tài chính, nhiều người dân có thể mua được nhà, từ đó khơi thông dòng vốn đang ách tắc.