Thị trường BĐS cuối năm: Rủi ro của người này là cơ hội của người khác

Vừa qua, Hội thảo Thị trường Bất động sản cuối năm 2022: Xu hướng và cơ hội đầu tư đã diễn ra tại TP.HCM. Tại Hội thảo, các chuyên gia BĐS đầu ngành thảo luận về những xu hướng đầu tư mới trên thị trường BĐS.

Tham gia thảo luận tại Hội thảo, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, việc khó tiếp cận nguồn vốn là một vấn đề nhức nhối đối với thị trường BĐS hiện tại, đặc biệt khi nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng bị “thắt” chặt.

Theo ông Khương, để phát triển một dự án BĐS nhà ở, chủ đầu tư dự án thường sử dụng 4 nhóm nguồn vốn gồm: vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng, vốn từ đối tác và vốn thu trước từ khách hàng.

Trong đó, vốn vay ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu vốn. Khi dòng vốn này bị “tắc nghẽn”, không chỉ chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn mà người mua nhà cũng bị tác động không nhỏ. Đặc biệt là nhóm người mua nhà ở thực, mua nhà lần đầu hoặc các cặp vợ chồng trẻ từ quê lên thành phố làm việc.

“Nhu cầu an cư lập nghiệp của các cặp vợ chồng trẻ, lao động trẻ tại hai thành phố lớn TP.HCM và Hà Nội là rất lớn. Do đó, đối tượng khách hàng này cần được tạo điều kiện và quan tâm hơn. Trong bối cảnh mà vấn đề pháp lý như cơn ‘ác mộng’ hơn 10 năm nay, bên cạnh đó một số dự án – sản phẩm nhà ở hoàn thành mất 6 đến 7 năm làm cho chi phí đầu vào tăng cao là gánh nặng, bài toán cho người lao động, đặc biệt lao động từ các tỉnh đến thành phố”, ông Khương chia sẻ.

Ông Khương cho biết thêm, thị trường BĐS hiện nay đang gặp tình trạng “khủng hoảng thiếu”, nguồn cung sản phẩm cao cấp đáp ứng thiểu số trong xã hội chiếm ưu thế trong khi các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền đáp ứng số đông ngày càng cạn kiệt. 

Nhận định về thị trường BĐS trong những tháng tới, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng sẽ không có nhiều biến động. Nguồn cung mới không nhiều, trong đó nguồn cung tại TP.HCM và Hà Nội sẽ không có sự tăng trưởng đột biến. Thanh khoản thị trường tiếp tục ở mức thấp. Mặt bằng giá nhà sẽ tiếp tục “leo dốc”. Đây sẽ là “bệ phóng” để thị trường BĐS vùng ven phát triển giúp giải quyết bàn toàn nhà ở cho phần lớn người lao động.

Bất chấp thị trường ảm đạm trong những tháng cuối năm, ông Khương đưa ra nhận định, cơ hội sở hữu BĐS cho các nhà đầu tư vẫn còn.

“Thời gian tới, những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn sẽ phải tìm cách đẩy hàng ra. Đây chính là cơ hội cho nhà đầu tư có sẵn tiền hoặc sử dụng ít đòn bẩy. Đối với khách hàng nguồn vốn chưa đủ lớn có thể tìm đến các thị trường ‘vệ tinh’ như Bình Dương, Đồng Nai, Long An có vị trí giáp ranh với thành phố, khu vực vành đai 3 TP.HCM và vành đai 4 tại Hà Nội”, ông Khương nói.

Đồng quan điểm với ông Khương, chuyên gia kinh tế Lê Trí Sĩ nhận định, với tình hình chung của thị trường BĐS hiện tại, những tháng cuối năm sẽ có nhiều thách thức nhưng cơ hội cũng luôn tồn tại.

Thị trường BĐS thời gian tới sẽ chịu những tác động không nhỏ từ động thái kiểm soát tín dụng ngân hàng. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư của nhà đầu tư sẽ dịch chuyển theo hướng tăng thêm sử dụng vốn tự có và giảm bớt sử dụng các đòn bẩy tài chính. Nhà đầu tư cũng có xu hướng khắt khe hơn trong việc chọn lọc dự án để “xuống tiền” đầu tư. 

“Xu hướng đó tạo nên một sự chọn lọc xã hội trong kinh doanh BĐS và chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư”, ông Sĩ nói.

Chuyên gia kinh tế Lê Trí Sĩ cho biết thêm, bộ 3 chính sách lớn của Nhà nước là Nghị định 44/2022, Nghị quyết 18, Nghị định 65/2022 dần đi cuộc sống. Thị trường BĐS đang dần minh bạch và lành mạnh hơn. Các đòn bẩy tài chính sẽ được cải thiện, room tín tín dụng cũng sẽ được nới trong thời gian tới.