Toàn cảnh thị trường BĐS Quý 3 và những dự báo thời gian tới

Bối cảnh thị trường bất động sản

Theo Báo cáo thị trường quý 3/2022 của Batdongsan.com.vn cho biết, xét về các chỉ số vĩ mô của Việt Nam trong quý vừa qua, mọi số liệu đều cho thấy kinh tế Việt Nam đang trong xu hướng phục hồi và tăng trưởng tích cực, đặc biệt khi so với thời kỳ cách ly diện rộng vào quý 3/2021.

Theo ghi nhận, thị trường bất động sản đang kỳ vọng vào nguồn vốn, thị trường và giao dịch. Trong đó, về nguồn vốn, tình trạng khát vốn của chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm tới nay. Tín dụng đang trên đà tăng trường nhanh so với mục tiêu 14% của Chính phủ trong năm 2022. Bên cạnh đó, giá trị trái phiếu phát hành 2022 giảm mạnh, đặc biệt là nhóm bất động sản.

Không chỉ vậy, người mua nhà cũng gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn trên 508 môi giới, những khó khăn để môi giới chốt giao dịch với khách hàng trong thời gian qua chủ yếu là do khách hàng sợ thị trường bất động sản tiêu cực nên không dám đầu tư. Yếu tố tác động lớn thứ 2 là do khách hàng không vay vốn được để mua bất động sản.

Ngoài ra còn các yếu tố gây khó khăn để giao dịch như giá bất động sản quá cao so với khách hàng, khách hàng cầm tiền chờ giá giảm thêm…

Nhu cầu tìm mua các loại hình BĐS đều giảm mạnh trong tháng 9, lượt tìm kiếm đất nền cả nước giảm 50%, căn hộ giảm 9%, nhà riêng giảm 25% và biệt thự liền kề giảm 12% so với giai đoạn đầu năm 2022.

Theo dữ liệu phân tích, lĩnh vực bất động sản sẽ khó thu hút được nguồn vốn tín dụng và trái phiếu trong tương lai gần bởi sắp tới năm 2023-2024 là 2 năm chiếm lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn. Bởi vậy, kỳ vọng nới lỏng hạn mức tăng trưởng tín dụng là hoàn toàn có cơ sở.

Với kỳ vọng về giao dịch, Batdongsan.com.vn đưa ra dữ liệu về mức độ quan tâm với bất động sản bán tiếp tục giảm trong quý 3/2022. So với quý trước đó, trong quý 3 mức độ quan tâm bất động sản bán giảm mạnh tại các khu vực như Hải Phòng (giảm 19%), Cần Thơ (giảm 14%), Đà Nẵng (giảm 12%), Hà Nội (giảm 1%) và duy chỉ TP.HCM ghi nhận mức độ quan tâm trong quý 3 tăng 6% so với quý 2/2022.

Chuyên gia của Batdongsan.com.vn nhận định dòng tiền đầu tư vào BĐS có xu hướng dịch chuyển từ Nam ra Bắc và miền Trung từ đầu năm 2022, tuy nhiên dòng tiền sẽ sớm quay lại khu vực phía Nam. Thực tế hiện nay cho thấy thị trường BĐS miền Nam, đặc biệt là tại TP.HCM chứng kiến lượng quan tâm đang tăng mạnh hơn so với nhiều tỉnh phía Bắc.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng nhận định, hiện tượng ngộp đã bắt đầu xuất hiện từ những người mua bằng vốn vay. Tuy nhiên, về trung và dài hạn, thị trường BĐS Việt Nam vẫn sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố cơ bản. Nguồn cung nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ đáp ứng kịp thời nhu cầu lớn và cân bằng lại thị trường.

Thị trường BĐS Hà Nội và TP.HCM

Theo báo cáo thị trường quý 3/2022, trong quý vừa qua, thị trường BĐS Hà Nội có sự suy giảm nhẹ mức độ quan tâm BĐS bán và vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh mảng BĐS cho thuê.

Quý 3/2022, ước tính, mức độ quan tâm đến BĐS bán tại Hà Nội giảm 3% so với quý 1/2022. Trong đó loại hình đất nền bán tại Hà Nội có sự sụt giảm mạnh nhất ghi nhận ở mức giảm 18%, nhà riêng giảm 5%, biệt thự giảm 2%, tăng nhẹ ở nhu cầu mua chung cư và nhà phố (tăng lần lượt 1% và 5%).

Thị trường chung cư bán Hà Nội có mức độ quan tâm tăng nhẹ. Theo báo cáo, giá bán chung cư tăng ở tất cả các phân khúc từ bình dân đến cao cấp, trong đó, chung cư trung cấp có biến động giá tăng mạnh nhất. Cụ thể, giá bán phân khúc bình dân tăng 7%, ở phân khúc trung cấp tăng 18%, chung cư cao cấp tăng 10% trong 3 tháng vừa qua.

Trong khi thị trường BĐS bán khá trầm lắng thì thị trường BĐS cho thuê lại ghi nhận những tín hiệu tích cực hơn. Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng trưởng nhu cầu tìm thuê hơn 58% so với quý trước. Tăng mạnh nhất là ở loại hình văn phòng (tăng 51%) và nhà mặt phố (tăng 40%).

Khác với thị trường tại Hà Nội và miền Bắc, ở thị trường bđs TP.HCM ghi nhận tăng trưởng tích cực ở cả 2 loại hình BĐS bán và BĐS cho thuê. Cụ thể, với BĐS bán ghi nhận tăng 19% và BĐS cho thuê ghi nhận tăng đến 70% trong quý 3.

Nhu cầu mua nhà mặt phố TP.HCM tăng mạnh nhất quý vừa qua với mức tăng 25% so với quý trước và nhu cầu thuê nhà trọ TP.HCM tăng 78%, dẫn đầu thị trường cho thuê.

Các chuyên gia đang nhận định thị trường như thế nào?

Đưa ra nhìn nhận tổng quan về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, 9 tháng vừa qua, nguồn cung mới của thị trường chỉ bằng 20% so với cùng kỳ. Các sản phẩm cũng chưa thực sự phù hợp với thị trường khi nguồn cung với phân khúc cao cấp đang thừa, trong khi đó sản phẩm giá rẻ đáp ứng nhu cầu tìm nhà ở thực của người dân lại đang thiếu.

Với bối cảnh hiện nay của thị trường, bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư hấp dẫn. Quan trọng là đầu tư vào phân khúc nào, chỗ nào sinh lợi nhiều nhất thì xuống tiền đầu tư.

Thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ tăng do chi phí tăng, thanh khoản sẽ giảm. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng thận trọng hơn trong đầu tư. Trong bối cảnh lạm phát và lãi suất đang tăng thì tốt nhất không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư. Nếu chọn được đúng phân khúc chất lượng và khả năng sinh lời cao thì hãy xuống tiền.

Nhận định về diễn biến của thị trường BĐS TP.HCM trong 3 tháng vừa qua, bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết, thị trường BĐS TP.HCM trong quý 3/2022 vẫn chưa có nhiều sự cải thiện về cả nguồn cung và thanh khoản. Có thể nhìn thấy rõ nhất qua việc tổng nguồn cung căn hộ chào bán mới trong cả quý chỉ khoảng 4.100 căn, giảm đến 54% so với quý 2 trước đó, lượng tiêu thụ căn hộ cũng giảm đến 54%.

Thời điểm tháng 7 và tháng 8, thị trường giao dịch rất chậm và chỉ phục hồi phần nào trong tháng 9 nhưng vẫn không đáng kể. Điều này xảy ra không chỉ riêng với căn hộ, ngay cả phân khúc nhà liền thổ vốn rất được ưa chuộng và là kênh trú ẩn của giới đầu tư khi lạm phát gia tăng cũng có một quý giao dịch không mấy khả quan.

Cũng theo bà Trang Bùi, yếu tố ảnh hưởng trực tiếp nhất đến thanh khoản của thị trường quý vừa qua đến từ việc Ngân hàng giới hạn tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực từ đầu tháng 7 đã tạo ra nhiều rào cản trong việc huy động vốn từ các ngân hàng thương mại của các chủ đầu tư. Điều này dẫn đến doanh nghiệp gặp khó khăn khi triển khai các dự án căn hộ mới.

Bên cạnh đó, chính sách tín dụng còn gây nên những khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, khiến nhiều người mua nhà đắn đo hơn khi quyết định xuống tiền và tất yếu dẫn đến lượng bán mới và tỷ lệ hấp thụ thời gian qua thấp hơn nhiều so với các quý trước.

Còn theo chuyên gia của DKRA Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu "xì hơi" rõ nét. Hiện nay dù thanh khoản chậm nhưng giá nhà đất vẫn tăng cao so với thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, nguồn cung mới thời gian qua dù có thời điểm được cải thiện nhưng về cơ bản vẫn rất thấp, thấp hơn nhiều so với thời điểm 2019 trở về trước.

Chưa kể, hiện nay sức mua đang ngày càng suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả trên thị trường sơ cấp. Nhiều người tưởng rằng các nhà đầu tư sẽ đổ tiền mua bất động sản để bảo toàn giá trị tài sản, đồng tiền trong bối cảnh lạm phát, nhưng thực tế là nhiều người do dự thận trọng khi giá bất động sản vẫn ở mức rất cao, họ chuyển hướng dòng tiền sang gửi tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ.

Dự báo thị trường thời gian tới

Chuyên gia dự báo, trong những tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách. Đơn cử, nguồn cung tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Đối với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết các nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên.

Ngoài ra, mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và các chủ đầu tư dự án. Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều. Tuy nhiên do nguồn cung hạn chế trong khi sức cầu vẫn được duy trì nên sức hấp thụ trên thị trường vẫn ở mức khả quan.

Bên cạnh đó, những thông tin trên thị trường liên quan đến các thay đổi pháp lý (quy định về thời hạn sở hữu chung cư, áp dụng thuế tài sản,…) cũng như những cuộc điều tra trên thị trường về các sai phạm của chủ đầu tư có thể gây ảnh hưởng tới tâm lý người mua.

Vì vậy, dự báo đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều thách thức. Kịch bản nhiều khả năng nhất là mức giá bất động sản giữ nguyên và các chủ đầu tư sẽ gia tăng chính sách bán hàng để hỗ trợ cũng như thu hút khách mua. Thậm chí, khả năng giảm giá sơ cấp là có thể nếu nhà đầu tư chịu áp lực về dòng vốn.

Theo bà Trang Bùi, từ nay đến cuối năm, giá bất động sản sẽ vẫn tiếp tục xu hướng tăng. Có rất nhiều yếu tố sẽ khiến giá nhà khó lòng đi xuống, từ việc giá đất, giá vật liệu xây dựng đã tăng rất cao so với các năm trước, chi phí phát triển dự án, nhân công gia tăng buộc các chủ đầu tư có dự án triển khai phải tính toán lại giá sản phẩm bán ra thị trường để cân bằng ngân sách.

Ngoài ra, thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án bị dội lên, khiến các dự án mở bán sau dù khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó.

Trong năm 2023, dự kiến sẽ có nhiều hơn những dự án thuộc phân khúc trung cấp, bình dân triển khai ra thị trường. Điều này sẽ giúp cân bằng giá nhà và giúp lượng lớn người có nhu cầu mua ở thực tiếp cận với nguồn cung phù hợp hơn.