Thị trường xuất hiện nhà liền thổ giá 500 tỉ đồng, doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu “hụt hơi”
Bên cạnh những tín hiệu hồi phục tích cực, thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm có dấu hiệu hụt hơi, các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu gặp khó khăn.
Doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu “hụt hơi”
Phát biểu tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc với các doanh nghiệp với chủ đề "Chủ động thích ứng, phục hồi nhanh và phát triển bền vững" do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì sáng 11.8, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu giảm tốc, trầm lắng. Các doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu hụt hơi, giảm thanh khoản.
Việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu của các doanh nghiệp cũng gặp khó khăn. Điển hình là trong quý I và tháng 7/2022, không có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được phát hành.
Ở phía người mua, các nhà đầu tư thứ cấp cũng đang khó khăn, người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở hơn trước đây. Trong khi đó, về các nguồn vốn khác, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản trong 6 tháng đầu năm tăng so với cùng kỳ năm trước, đạt 3,15 tỷ USD, đứng thứ hai trên tổng số các lĩnh vực.
Nguồn kiều hối đang sụt giảm, TP HCM chỉ ghi nhận 3,16 tỷ USD kiều hối trong hai quý đầu năm, giảm 13% so với cùng kỳ 2021. Điều này kéo theo lượng kiều hối đầu tư vào bất động sản cũng giảm theo bởi trong nhiều năm qua, trung bình có khoảng 20% kiều hối đầu tư vào bất động sản.
Đối với thị trường bất động sản, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh, nguồn vốn của bất động sản có thể được giải quyết từ rất nhiều kênh như FDI, thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp... và tín dụng chỉ là một kênh. Với ý kiến của HoREA về việc kiều hối cũng là nguồn đầu tư bất động sản, bà Hồng cho biết, trong bối cảnh tỷ giá USD mạnh lên, lãi suất quốc tế tăng lên còn trong nước phải ổn định lãi suất thì dòng kiều hối sẽ hạn chế vào, thậm chí còn chuyển ra.
Xuất hiện nhà liền thổ giá 500 tỉ đồng
Ông Châu cho rằng thời gian qua, thị trường bất động sản tiếp tục tình trạng “lệch pha cung cầu”, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân.
Nguồn cung nhà ở giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Nếu so sánh với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TP.HCM có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn nhà thì nguồn cung năm 2018 chỉ bằng 65,8%, năm 2019 chỉ bằng 53,6%, năm 2020 chỉ bằng 39,2%, năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.
Trong 6 tháng đầu năm 2022, kinh tế TP.HCM phục hồi và tăng trưởng ấn tượng, có nhiều lĩnh vực tăng vượt chỉ tiêu kế hoạch, chỉ riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản là tăng trưởng âm, giảm 5,82% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó nguồn cung nhà ở cũng chỉ bằng 44% so với năm 2017.
Năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%).Ngược lại, nhà cao cấp chiếm 42,1%; năm 2021 nhà cao cấp chiếm 74% và trong 6 tháng đầu năm 2022 nhà ở cao cấp chiếm áp đảo đến 80,1%, còn lại là nhà ở trung cấp.
Theo ông Châu, tình trạng “lệch pha cung cầu” đi đôi với “lệch pha phân khúc thị trường”, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp đã kéo theo giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây.
Đáng chú ý, thị trường đã xuất hiện nhà liền thổ giá trên 500 tỉ đồng, căn hộ siêu sang trên 100 tỉ đồng và các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.
Hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn bị ách tắc do vướng mắc quy định pháp luật buộc bên chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải có “sổ đỏ”.
Chính vì vậy, từ đầu năm 2021 đến nay, TP.HCM chỉ có một dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, mà lẽ ra doanh nghiệp phải được đảm bảo “quyền tự chủ kinh doanh”, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án và nộp thuế cho Nhà nước theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020.
Trước những vấn đề nêu trên, Chủ tịch HoREA kiến nghị thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch.
Cách đây vài ngày, TP.HCM tuyên bố đấu giá trở lại quyền sử dụng đất đối với 4 lô đất tại Thủ Thiêm. Đây là tin tốt đối với thị trường bất động sản.
Ông Châu cũng đề nghị Chính phủ xem xét chấp thuận ý kiến của UBND TP.HCM về việc áp dụng phương pháp sớm điều chỉnh biến động giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả những dự án trên 30 tỉ đồng theo bảng giá đất.
Cũng theo ông Châu, Luật Đất đai dự kiến sửa đổi phù hợp với giá thị trường. Nếu áp dụng được điều này thì sẽ minh bạch, rút được thời gian làm thủ tục từ 3 đến 5 năm xuống còn 15 ngày. Cán bộ công chức sẽ không bị rủi ro về pháp lý.
Ông Châu cũng đề nghị thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng về việc không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng bảo đảm tăng cường giám sát, không buông lỏng thị trường nhà đất, làm thế nào để tiếp cận được tín dụng một cách thuận lợi hơn.
Chủ tịch HoREA cũng đề nghị Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP để chấn chỉnh lại hoạt động phát hành trái phiếu để thị trường minh bạch, an toàn.
HoREA đề nghị sửa đổi Khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở để bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đô thị nhà ở.
