Thời điểm dành cho người mua nhà đã đến?

Giá nhà liên tục tăng cao

Theo số liệu của Savills Việt Nam, tại thị trường Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới tăng 76% theo quý và 125% theo năm, lên 3.596 căn (trong 6 tháng năm 2023). Trong đó, thị trường sơ cấp chào đón 20.412 căn, tăng 5% theo quý và 14% theo năm. Giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại thị trường Hà Nội đạt 53 triệu/m2, tăng 1% theo quý và 17% theo năm. Giá này đã tăng trong 18 quý liên tiếp và cao hơn 73% so với quý I/2019.

Lý giải nguyên nhân dẫn đến việc giá nhà tăng cao thời gian qua, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội chỉ ra là do giá đất và chi phí xây dựng tăng cao. Ngoài ra, việc phải đầu tư nâng cao chất lượng của sản phẩm và cùng các hạ tầng tiện ích xung quanh, dự án nội khu cũng dẫn đến giá thị trường sơ cấp, hay giá của những dự án mới tung ra luôn ở mức cao hơn so với mặt bằng chung thị trường căn hộ để bán.

Trong khi đó, báo cáo về thị trường nhà ở của Bộ Xây dựng đến hết quý II/2023 cho thấy, lượng tìm mua bất động sản toàn quốc giảm khoảng 33% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm khoảng 44% (lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022). Tình hình giao dịch trong quý trầm lắng do niềm tin của người mua, nhà đầu tư bị ảnh hưởng và những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Thị trường ảm đạm vậy nhưng giá giao dịch chung cư mới ở một số thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh được đánh giá là vẫn có những khu vực tăng cao. Phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như không có và cũng không có dự án mới. Giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư đạt khoảng 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

Bộ Xây dựng cho biết, mặc dù giá căn hộ chung cư tại Hà Nội được cho là đang ở mức cao, tuy nhiên theo khảo sát thì trong quý II giá vẫn tiếp tục có xu hướng tăng so với quý trước. Mức giá tăng cao nhất là ở các dự án thuộc quận Tây Hồ và khu vực xung quanh, số lượng dự án chung cư mới mở bán ở khu vực này rất hiếm và đều có mức giá khoảng 80 triệu đến 100 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ trên đường Phạm Văn Đồng, Nguyễn Văn Huyên, Võ Chí Công, Lạc Long Quân… đều tăng giá mạnh so với giá gốc và tăng khoảng 1% đến 3% so với quý trước.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguồn cung khan hiếm, đặc biệt làm các căn hộ giá rẻ, bình dân khiến giá tăng cao, cộng với đó là việc tăng chi phí đầu vào từ vật liệu, nhân công, đến giá đất… tác động cộng dồn vào giá chung cư.

“Nhu cầu về nhà ở của người dân ở các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi đó các dự án bất động sản công tác chuẩn bị đầu tư kéo dài, khiến nguồn cung sẽ không thể ngay lập tức đáp ứng, nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý nên giá căn hộ có thể vẫn còn ở mức cao, có thể còn tăng”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Người mua nhà vẫn gặp khó?

Mặc dù theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất, tuy nhiên, với người mua nhà, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực thì liệu đây có phải thời điểm thích hợp để “xuống tiền” hay không?

Tuy nhiên, có một thực tế đặt ra là tốc độ tăng thu nhập người lao động chưa đuổi kịp tốc độ tăng giá nhà, đặc biệt là tại hai TP lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Theo Savills, nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn duy trì ở mức cao do tỷ lệ di cư thuần dương, tăng trưởng dân số và tỷ lệ đô thị hóa cao. Thêm vào đó, theo dự báo từ năm 2023 đến năm 2025, Hà Nội sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình. Tuy nhiên nguồn cung tương lai chỉ bao gồm 59.000 căn hộ các hạng, 9.000 nhà ở thấp tầng và 18.700 nhà ở xã hội dự kiến mở bán. Tồn tại sự thiếu hụt 70.300 nhà ở.

Trước nhu cầu mua nhà lớn, câu hỏi đặt ra là liệu thu nhập trung bình của người dân có thể chi trả để sở hữu nhà tại Hà Nội hay không, báo cáo của Savills cũng chỉ ra việc Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu/người/năm. Xét về tương quan so với 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Hà Nội nhận định: “Rõ ràng thực tế là sự tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội đang ở mức thấp hơn so với mức tăng trưởng giá căn hộ. Đây là ví dụ để thấy việc sở hữu nhà của người dân sẽ lâu hơn nếu khoảng cách này còn được nới rộng. Nếu hai con số này không tịnh tiến lại gần nhau sẽ khiến cho việc sở hữu nhà ở của người dân nói chung, những người đang sống ở Hà Nội và những người dân ngoại tỉnh muốn có nhà ở Hà Nội để làm việc hay cho con cái sẽ lâu và khó khăn hơn.

Chưa kể những dòng sản phẩm nhà ở thấp tầng, khi giá ở mức cao, người mua cũng sẽ cân nhắc mức độ hợp lý về giá cũng như xem xét mức độ phù hợp với giá trị thực của sản phẩm hay không. Từ đây dẫn đến việc ra quyết định của người mua sẽ chậm hơn và lâu hơn”.

Đánh giá về nhu cầu mua nhà của người dân Việt Nam ở thời điểm hiện tại, ông Marc Townsend - Cố vấn cấp cao Acardia Consulting Vietnam đánh giá, hiện nay một số chủ đầu tư đã bắt đầu nhận ra thị trường bất động sản đã khác, không giống như thị trường những năm 2019, 2020 khi họ có thể bán số lượng lớn căn hộ cao cấp, với giá cao và thường xuyên tăng giá.

“Hiện phần lớn người dân trong nước muốn sở hữu nhà là người mua lần đầu. Đây là một loại tài sản thực. Có nhiều người trẻ rất quan tâm đến mua bất động sản, là cơ hội cho các nhà phát triển và cũng là cơ hội cho nhiều người mua nhà ở thực. Vì vậy tôi rất lạc quan và quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Marc Townsend nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, cố vấn cấp cao Acardia Consulting Vietnam cho cho rằng, các công ty niêm yết trong nước và tình hình giảm lãi suất cho thấy, giá cổ phiếu của các công ty biến động lên xuống, nhưng lãi suất trên thế giới tăng chứ không giảm. Nhưng ở Việt Nam lãi suất đang có xu hướng giảm và điều đó đã khiến Việt Nam trở nên độc đáo.