Toàn cảnh thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh: Đất nền Long An dẫn ‘sóng’, căn hộ bình dân gần như ‘tuyệt chủng’

Đất nền Long An dẫn sóng

Trong tháng 4, thị trường đất nền tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh ghi nhận 5 dự án mới và 5 dự án được mở bán tiếp theo. Cung cấp ra thị trường 1.602 nền (tăng 12%) so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 82% với 1.320 nền (tăng 19% so với cùng kỳ).

Trong đó, Long An dẫn đầu thị trường, chiếm 63% tổng nguồn cung và 64% lượng tiêu thụ mới trong tháng, các dự án mở bán tập trung tại huyện Đức Hòa và Cần Giuộc. Tuy nhiên với việc địa phương này dừng cấp phép hoạt động tách thửa, nguồn cung mới tại thị trường này có thể sụt giảm đáng kể trong thời gian tới.

Trong khi đó, TP Hồ Chí Minh tiếp tục khan hiếm nguồn cung đất nền mở bán mới, chủ yếu là các dự án cá nhân tự đứng ra phân lô, quy mô nhỏ lẻ tập trung các huyện vùng ven thuộc khu Nam, tiếp giáp với ranh giới tỉnh Long An.

Diễn biến phân khúc đất nền tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh trong tháng 4/2022 (Nguồn: DKRA).

Đáng chú ý, những thông tin định hướng quy hoạch lên quận/thành phố của các huyện vùng ven TP Hồ Chí Minh (Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh,…) tác động lên giá chào bán thứ cấp ở các dự án, ghi nhận phổ biến tăng 10% – 18% so với thời điểm trước Tết. Tuy nhiên thanh khoản thị trường ở mức thấp, hầu như rất ít giao dịch phát sinh trong tháng.

Căn hộ B là chủ đạo, khan hiếm căn hộ hạng C

Đối với phân khúc căn hộ tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh trong tháng 4 vừa qua ghi nhận 3 dự án mới và 7 dự án mở bán tiếp theo, cung cấp ra thị trường 2.491 căn, tỷ lệ tiêu thụ 84% (2.097 căn).

Cụ thể, nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại TP Hồ Chí Minh và Bình Dương, trong đó TP Hồ Chí Minh chiếm đến 77% tổng nguồn cung và 81% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường trong tháng. Hầu hết các dự án tại Bình Dương mở bán trong tháng có thời gian booking ngắn (từ 2 – 3 tháng), lượng sản phẩm mở bán khiêm tốn, dao động từ 100 đến dưới 200 căn ở mỗi dự án.

Các thị trường còn lại: Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Tây Ninh, không ghi nhận phát sinh nguồn cung mở bán mới trong tháng.

Nguồn cung căn hộ trong tháng 4 vừa qua tập trung chủ yếu tại TP Hồ Chí Minh.

Riêng tại TP Hồ Chí Minh có 3 dự án mới và 3 dự án mở bán tiếp theo. Cung cấp ra thị trường 1.917 căn và tỷ lệ tiêu thụ đạt 1.698 căn (89%).

Trong đó, nguồn cung mới tập trung tại khu Đông (TP. Thủ Đức), chiếm 64% nguồn cung và 70% lượng tiêu thụ mới trong tháng. Phân khúc căn hộ hạng B giữ vị trí chủ đạo, chiếm 71% nguồn cung và 69% lượng tiêu thụ mới được ghi nhận trong tháng.

Nguồn cung cũng như sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục duy trì đà hồi phục, tuy nhiên đa phần các dự án có thời gian truyền thông, booking khá dài, lên đến 4 – 5 tháng. Các dự án mở bán trong tháng đều có pháp lý hoàn thiện, đáp ứng được các yêu cầu để mở bán ra thị trường, sở hữu tiến độ xây dựng nhanh chóng.

Nguồn cung mới khan hiếm, chi phí nguyên vật liệu đầu vào tăng cao tiếp tục là những yếu tố gây áp lực lên giá bán sơ cấp ở các dự án. Căn hộ hạng C, nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục vắng bóng.

Nguồn cung phân khúc nghỉ dưỡng sụt giảm

Với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng/ biệt thự nghỉ dưỡng, có 11 dự án nhưng đều là giai đoạn mở bán tiếp theo, cung cấp ra thị trường 512 căn với mức tiêu thụ đạt 39%. Có thể thấy, nguồn cung ghi nhận có sự sụt giảm so với tháng trước, tập trung hầu hết tại khu vực miền Bắc và miền Nam – chiếm 72% tổng nguồn cung mới toàn thị trường.

Trong đó, Thanh Hóa, Hòa Bình, Khánh Hòa và Bình Thuận tiếp tục là những địa phương dẫn đầu về nguồn cung – chiếm 64% tổng nguồn cung toàn thị trường. Sức cầu thị trường vẫn còn ở mức rất thấp, các dự án mới đa số mở bán vào giai đoạn cuối tháng nên lượng giao dịch hạn chế với tỷ lệ giao dịch ở mức trung bình khoảng 55%.

Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Trong khi đó, nhà phố/ shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận 8 dự án với 1 dự án mới và 7 dự án mở bán tiếp theo. Tiềm năng phát triển cùng tính thanh khoản cao của loại hình này cũng như sự phục hồi kinh tế và du lịch đã góp phần giúp tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt kết quả khả quan, đạt 58% trong T4/2022. Trong đó, 39% số lượng giao dịch đến từ các dự án ở khu vực phía Nam chủ yếu tại Phú Quốc, chiếm 95% lượng giao dịch toàn khu vực.

Dự báo trong tháng 5 tới, nguồn cung tương lai nổi bật chủ yếu đến từ các dự án ở khu vực miền Nam, từ 2 địa phương là Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu. Hiện tại các dự án kể trên đều đang trong giai đoạn đặt chỗ.

Thị trường cũng ghi nhận 1 dự án mở bán tiếp theo của loại hình Condotel. Dự kiến trong thời gian tới khi ngành du lịch dần hồi phục, phân khúc Condotel có thể ghi nhận những tín hiệu tích cực, tuy nhiên không có nhiều đột biến và tập trung ở những khu vực như Thanh Hóa, Bình Định, Đà Nẵng và Quảng Ninh.