'Bất động sản đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực'

Trình bày tham luận "Triển vọng thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới" tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ V do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức ngày 19/2, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản bao gồm: Kinh tế vĩ mô; pháp lý và quản lý giám sát; quy hoạch, đô thị hoá và chính sách hạ tầng; tài chính; cung - cầu, giá và niềm tin; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch.

Trong thời gian qua, một số yếu tố chủ chốt đã góp phần đẩy mạnh sự phục hồi của thị trường bất động sản. Cụ thể, thứ nhất, tăng trưởng kinh tế thế giới 2024 - 2026 cơ bản đi ngang còn kinh tế Việt Nam năm 2024 - 2025 tăng trưởng khá cao, làm tiền đề bước vào "kỷ nguyên mới", dù còn nhiều khó khăn, thách thức.

Thứ hai, kinh tế vĩ mô duy trì ổn định, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; tỷ giá, nợ xấu tăng trong tầm kiểm soát; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ… trong ngưỡng Quốc hội cho phép.

Thứ ba là đột phát về thế chế, cách mạng về tinh gọn tổ chức bộ máy làm cơ sở và động lực quan trọng bước vào kỷ nguyên mới. Cụ thể chưa bao giờ các bộ luật mới được sửa đổi và ban hành chính thức nhanh chóng như thời gian vừa qua.

Thứ tư là quy hoạch các cấp được ban hành; đầu tư công, chính sách hạ tầng được đẩy mạnh. So với các nước trong khu vực, đầu tư công tại Việt Nam tương đương 7 - 8% GDP, gần như cao nhất trong các nước Đông Nam Á.

Thứ năm là nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất; tiếp cận vốn được duy trì. Thứ sáu là cung - cầu còn mất cân đối, đặc biệt giá bất động sản tăng cao, đòi hỏi quyết sách mạnh mẽ.

Chuyên gia Cấn Văn Lực nhận định trong năm 2025, kinh tế Việt Nam sẽ còn phải đối mặt với không ít thách thức như thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản phục hồi còn chậm; giá bất động sản cao và tăng nhanh ở phân khúc chung cư, đất nền và một số địa bàn.

Bên cạnh đó, việc thực thi pháp luật mới còn vướng mắc; thể chế cho các lĩnh vực mới (kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn....) còn chậm ban hành trong khi đột phá về thể chế và cuộc cách mạng về tinh gọn tổ chức bộ máy có những khó khăn.

Theo ông Lực, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực. Cụ thể, GDP hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2024 tăng 3,34% so với năm 2023 và ngành xây dựng cũng chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể với mức tăng 7,78% vào năm 2024.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở thương mại mới cũng tăng lên trong giai đoạn 2021 - 2024. Thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều khó khăn nhưng condotel đã có những tín hiệu tích cực. Với đất nền, lượng giao dịch vừa qua rất tích cực và phục hồi tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2021.

Ngoài ra, số lượng khu công nghiệp trên cả nước đã tăng từ 397 KCN vào năm 2021 lên 431 KCN. Trong đó, số lượng KCN đang hoạt động chiếm 71%, tương đương 301 KCN. Tỷ lệ lấp đầy của các KCN cũng có xu hướng tăng.

Tuy nhiên, chuyên gia Cấn Văn Lực cho rằng thị trường cũng đối mặt với những thách thức. Đó là lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm 1,5%; cổ phiếu giảm 1,9% chủ yếu do chi phí tăng mạnh 3,2%. Chi phí ở đây có thể bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, nợ vay…

Cùng với đó, thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại những vướng mắc. Nổi bật là hiện tại giá nhà ở tăng cao xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Bên cạnh đó, tính tiền sử dụng đất vướng mắc tại nhiều địa phương và dự án. Theo đó, một số địa phương chưa công bố Bảng giá đất mới; khi công bố thì công tác truyền thông chưa thực sự tốt dẫn đến có những phản ứng trái chiều; việc ban hành văn bản hướng dẫn các Luật mới, Nghị quyết mới còn chậm.

Ngoài ra, ông Lực cũng cho biết còn vướng trong công tác giải phóng mặt bằng, nhất là việc nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân đối với dự án quy mô nhỏ và vừa. M&A còn khó khăn do chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đấu giá tiền sử dụng đất còn bất cập (giá khởi điểm, năng lực các bên tham gia đấu giá, chế tài...). Cách làm nhà ở xã hội còn có bất cập, nguồn vốn cho nhà ở xã hội vẫn cần được quan tâm.