Diễn biến nào cho thị trường bất động sản 3 tháng cuối năm 2021?

Thị trường địa ốc Quý III/2021 ‘trầm lắng’ vì dịch bệnh

Cụ thể, toàn bộ nguồn cung trên thị trường bất động sản đa phần hàng tồn từ các Quý trước trước. Lượng cung cũng như dự án mới rất hạn chế và không có dấu hiệu cải thiện.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, mặc dù trong thời gian qua, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng gần như ‘tê liệt’ vì giãn cách xã hội. Nhiều cơ sở du lịch không có doanh thu. Tuy nhiên, các dự án phát triển bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng vẫn cho thấy những dấu hiệu khả quan. Lượng sản phẩm đang chào bán trên thị trường trong Quý II đạt 7.206 sản phẩm, giao dịch đạt 2,280 sản phẩm. Tương đương tỉ lệ hấp thụ 31,6 %.

Một số tỉnh/Tp ghi nhận có sản phẩm chào bán gồm: Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quảng Nam, Phú Yên, Khánh Hòa, Bình Thuận, Phú Quốc… Trong đó, Quảng Ninh là khu vực có tỉ lệ hấp thụ tốt nhất.

Có thể nói, đây vẫn là dòng sản phẩm được các nhà đầu tư quan tâm và tìm kiếm đầu tư. Đặc biệt là các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, rõ ràng, đáp ứng được các điều kiện và tiêu chuẩn về môi trường du lịch, nghỉ dưỡng, được đầu tư tốt về hạ tầng, vị trí giao thông thuận lợi và được đầu tư bởi các Chủ đầu tư có uy tin cao trên thị trường. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư vẫn luôn tin tưởng vào sự phát triển kinh tế du lịch ở Việt Nam sẽ cất cách và thăng hoa vào những năm tới.

Trong khi đó, phân khúc bất động sản công nghiệp ghi nhận khoảng 370 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích 115.200 ha.

Mặc dù Quý 3/2021 bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid – 19, nhưng hầu hết các khu công nghiệp vẫn duy trì hoạt động sản xuất bình thường. Ngoài trừ một số tỉnh thành/TP có số ca lây nhiễm lớn và phải thực hiện giãn cách theo chỉ thị 16.

Đối với thị trường bán lẻ, cụ thể là phân khúc cho thuê thương mại, bán lẻ, tại các Thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, chỉ có số ít trung tâm thương mại, cửa hàng bán lẻ đồ thực phẩm thiết yếu có hoạt động.

Nhiều hệ thống cửa hàng, cửa hiệu, cơ sở kinh doanh và dịch vụ đều bị ảnh hưởng nghiêm trọng, vì phải đóng cửa, dừng hoạt động do giãn cách xã hội. Hiện tượng cơ sở kinh doanh phải trả lại/giảm bớt mặt bằng thuê cho chủ diễn ra phổ biến, đặc biệt là các đô thị lớn ước đến 50%.

Trong khi đó, văn phòng cho thuê gần như không bị ảnh hưởng, không có biến động nhiều đối với phân khúc hạng A. Còn phân khúc hạng B,C thì nhiều doanh nghiệp bị phá sản, trả mặt bằng ước chiếm 30 %. Giá cho thuê không giảm, nhưng phần lớn hỗ trợ đơn vị thuê 10-30% giá thuê trong thời gian dịch và hỗ trợ tiền thuê 2-3 tháng cho đơn vị mới đến thuê.

Dự báo thị trường bất động sản Quý IV/2021

Một là, tháng 10/2021 nhiều thành phố lớn và nhiều địa phương trên cả nước hoàn thành cơ bản tiêm vacxin cho đối tượng từ 18 tuổi, cùng với việc sàng lọc cách ly người lây nhiễm covid 19. Tạo ra nhiều khu vùng xanh an toàn. Cũng là lúc các địa phương gỡ dần các biện pháp hạn chế chống dịch . Đồng thời kích hoạt trở lại các hoạt động sản xuất và phát triển kinh tế trong bối cảnh bình thường mới. Và trong đó có hoạt động phát triển dự án bất động sản và thị trường giao dịch bất động sản

Hai là, nguồn cung trên thị trường không có nhiều cải thiện, các dự án đang hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư (số lượng là rất lớn) chắc chắn vẫn gặp nhiều khó khăn chưa thể tham gia thị trường.

Nguồn cung đất nền trên thị trường phần lớn không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch mà chủ yếu ở các dự án đấu giá của địa phương và dự án tự phát của các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Ba là, Giá bất động sản Quý IV sẽ được điều chỉnh tương đương cùng kỳ năm 2020. Những dự án không điều chỉnh, vẫn giữ giá như đầu quý II/2021 chắc chắn sẽ có tỷ lệ hấp thụ thấp.

Thị trường vẫn chịu áp lực tăng giá bất động sản vì: nguồn cung thấp, giá đất tăng (giải phóng mặt bằng) thuế đất tăng, nguyên vật liệu và thiết bị tăng, nhân công tăng ….

Bốn là, tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường dự báo đạt trên 40%.

Năm là, Thị trường bất động sản ở những địa phương có khả năng sôi động sớm gồm: Quảng Ninh, Hải Phòng , Bắc Giang, Thanh Hóa, Bình Thuận, Long An, Phú Quốc.

Sáu là, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục thu hút và được quan tâm từ các nhà đầu tư. Những dự án quy mô được đầu tư với đa dạng loại hình dịch vụ, nghỉ dưỡng hút đầu tư nhiều. Vùng sôi động về phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng dự báo : Quảng Ninh, Hòa Bình , Thanh Hóa , Quảng Bình , Ninh Thuận, Bình Thuận, Phú Quốc

Bảy là, thị trường bất động sản bán lẻ, thương mại, cơ sở kinh doanh, cửa hàng: Sẽ phục trở lại và đạt trên 50% vào ngay trong tháng 10. Giá cho thuê các cơ sở bán lẻ giảm nhẹ khoảng 10%.

Đối với văn phòng cho thuê dự báo phân khúc hạng A sẽ khan hiếm. Trong khi đó phân khúc văn phòng cho thuê chuyên nghiệp hạng B,C sẽ đạt trên 50%. Giá cho thuê các phân khúc, không giảm so với các kỳ trước , có thể tăng nhiều chính sách hỗ trợ cho khách hàng thuê.

Tám là, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ phục hồi sớm nhất. Tỷ lệ lấp đầy tiếp tục duy trì như Quý III/2021. Giá thuê không biến động.

Thị trường nhà ở cho thuê và dịch vụ quanh các khu công nghiệp đã hoạt động sẽ ổn định trở lại trong quý 4/2021. Các khu công nghiệp mới đang phát triển tại 13 địa phương như : Bắc Ninh, Hải Dương, Nam Định, Vĩnh Phúc, Quảng Trị, Thừa thiên Huế , Đồng Nai, Long An, Vĩnh Long … sẽ mang đến cho thị trường khoảng 40 dự án bất động sản công nghiệp quy mô lớn. Nguồn cung bất động sản xung quanh các khu công nghiệp đang triển khai đã bắt đầu có dấu hiệu sôi động.

Chín là, sức khỏe của thị trường bất động sản Việt Nam quý 4/2021 – Doanh nghiệp phát triển bất động sản và các nhà thầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch covid 19 có thể hồi phục sức khỏe trở lại trạng thái bình thường khoảng 50%.

Hiện tượng suy yếu của doanh nghiệp phát triển phải thực hiện M&A dự án xuất hiện trong quý 4/2021. Nhưng không nhiều <10% và chủ yếu nằm ở các dự án nhỏ

Doanh nghiệp dịch vụ, môi giới bất động sản thực sự suy yếu, chưa thể hồi phục hoạt động ngay trong quý 4/2021 đạt khoảng 30% nhưng thị trường cũng sẽ đón nhận số doanh nghiệp mới gia nhập thị trường.

Khách hàng có nhu cầu mua nhà, phục hồi và phát sinh nhu cầu không cao trong quý 4/2021 ước đạt 30% lực cầu mua nhà so cùng kỳ các năm 2018, 2019

Nhà đầu tư nhỏ lẻ truyền thống, suy giảm lực đầu tư nhưng thị trường tiếp tục tăng lực F0, làm lực cầu đầu tư trên thị trường tăng mạnh, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ các năm 2018,2019.