Giá bất động sản sẽ xuống đáy vào quý 2 năm sau

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản bao trùm thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng. Nguyên nhân do các chính sách tiền tệ như tín dụng ngân hàng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ, cùng đó, lãi suất ngân hàng liên tục có xu hướng tăng cao khiến nhà đầu tư run tay.

Nhiều chủ nhà, đất dù giảm giá nhưng cũng khó có thể tìm được người mua. Không ít môi giới bất động sản ở nhiều khu vực cũng phải thừa nhận, thị trường đang nhiều người giảm giá bán, nhưng rất hiếm người mua. Theo đó, tại thị trường thứ cấp, mức giảm giá bán đã dao động từ 20 - 30%.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý vừa qua, lực cầu chủ yếu tới từ nhu cầu thực, còn các nhu cầu đầu tư đã dè dặt hơn vì yếu tố giá cả. Theo đó, thanh khoản sụt giảm so với giai đoạn trước và biến động giá bất động sản trong quý III cũng đã có dấu hiệu chững lại. Nhằm kích cầu thanh khoản, các chủ đầu tư đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi, tặng quà, chiết khấu.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi nhiều chủ đầu tư đang phải ngưng triển khai dự án vì thiếu vốn. Câu chuyện dòng vốn cũng là yếu tố khiến thanh khoản của thị trường giảm mạnh thời gian qua khi tiền đổ vào bất động sản đang gặp rất nhiều ngăn trở. Kênh huy động trái phiếu và dòng vốn ngân hàng đều bị siết chặt. Huy động vốn từ người mua cũng không còn thuận lợi khi room tín dụng cho vay bất động sản hạn chế, lãi suất vay lại tăng cao.

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2023 và các năm tiếp theo, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 nhận định, “đáy” của thị trường bất động sản sẽ rơi vào quý 2/2023. Đến quý 4 sang năm thị trường sẽ phục hồi; sang năm 2024-2025 thị trường bắt đầu phát triển trở lại.

Ông Quê nhận định: “Khi thị trường bất động sản vào chu kỳ mới giá bất động sản sẽ rất cao. Bởi lẽ, giá bất động sản hiện nay không ‘sập’ như giai đoạn 2011 – 2015. Giai đoạn 2011 – 2015 hầu như vay nợ ngân hàng nên sức chịu đựng của người mua không chịu được, đặc biệt chấp nhận lãi vốn từ 18-27% thì người ta sẽ bán tháo. Còn hiện tại nhà đầu tư bán ‘cắt lỗ’ rất ít; chỉ khoảng 10-20%, 30% là hiếm. Các chủ đầu tư bị sức ép về trái phiếu nên có dự án chiết khấu đến 30-50%”.

Tuy nhiên, ông Quê cho rằng, việc một vài cá nhân hay một vài doanh nghiệp có động thái trên không phản ánh được cả thị trường.

Do vậy, ông Quê nhận định, từ giờ đến hết năm sau giá trung bình vẫn leo cao bởi nhiều người chưa cần bán gấp, bán rẻ, họ rút kinh nghiệm từ giai đoạn 2011 – 2015. Hơn nữa, mức sống, mức thu nhập của người dân bây giờ so với 10 năm trước khác nhau.

“Trong dự thảo Luật Đấu thầu, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản… sắp tới chủ yếu các dự án phải đấu giá, đấu thầu. Theo đó, cốt đầu vào của dự án cao, cộng với nhân công, vật liệu xây dựng và các chi phí khác cũng cao… nên giá bất động sản không giảm được”, ông Quê khẳng định.

Chính vì thế, ông cho rằng, những nhà đầu tư không có sức ép về tài chính để lại bất động sản là thắng lợi. “Từ giờ đến hết quý 2 năm sau là thời điểm vàng để đầu tư bất động sản đối với những nhà đầu tư có sẵn nhiều tiền đi mua những tài sản hoặc dự án có giá thấp”, ông Quê khuyến cáo.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa lại nhận định: “Đáy thị trường bất động sản có thể khoảng cuối tháng 12 hoặc tháng 3 năm sau”. Ông cho rằng, thị trường bất động sản tháng 12 chắc chắn xấu, có thể mức giá sẽ giảm nhẹ 5-7% so với hiện tại. Còn nếu được hỗ trợ sớm thì phải hết tháng 3 năm sau sẽ dần ổn định trở lại. Nhưng nếu thị trường vẫn tiếp tục khó khăn, có lẽ tới tháng 3 năm sau thị trường sẽ rơi vào thế khó hơn, thị trường sẽ tự động chạm đáy một lần nữa", ông Quang nói.

Dự báo về khả năng hồi phục của thị trường, ông Quang cho rằng vào quý II/2023, Nhà nước có khả năng sẽ hỗ trợ về vốn tín dụng, hỗ trợ giải quyết những khó khăn thiết yếu của doanh nghiệp. Khi đó, tùy thuộc vào quyết sách của Nhà nước, thị trường sẽ có phản ứng tương ứng.

Còn theo ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc điều hành Câu lạc bộ nhà đầu tư bất động sản NAC hay hay, thị trường bất động sản đã có sự tăng trưởng tốt từ giai đoạn năm 2015 – 2021. Chính vì thế, cần có thời gian nhất định để thị trường đi ngang, hoặc điều chỉnh xuống, rồi hồi phục lại ở những điểm khác. Nếu cứ đi thẳng mãi sẽ có những điểm gãy vỡ, còn nếu đi xuống rồi đi lên nhịp nhàng chứng tỏ thị trường rất ổn định, bền vững.

Theo ông Duy, thị trường sẽ mất từ 1,5 đến 2 năm để có sự điều chỉnh và hiện đang ở trong 1/3 của giai đoạn điều chỉnh đầu tiên. Ông Duy kỳ vọng trong 1-1,5 năm thị trường sẽ có sự điều chỉnh nhất định để đạt sự ổn định cao hơn. Chính vì vậy, theo ông điểm tạo ‘đáy’ của thị trường cũng cần thêm thời gian để tích luỹ.

Vị này cũng cho biết, trong thời gian tới, thị trường sẽ xuất hiện hai loại hình nhà đầu tư. Một là nhà đầu tư có kinh nghiệm, có nhiều tiền và họ đã chờ đợi thời điểm này của thị trường trong vài năm qua, họ có tích lũy tiền mặt tốt để tham gia với tính toán cụ thể về giá bán, thanh khoản, chu kỳ. Tiếp theo là nhà đầu tư không chuyên đang có xu hướng tham gia vào thị trường.

“Trong khoảng một năm tới, thị trường sẽ xuất hiện rất nhiều cơ hội cụ thể cho nhà đầu tư có tiền mặt. Song, những nhà đầu tư này nên chậm rãi, thận trọng trong việc tiếp cận thông tin thị trường để đánh giá cơ hội, từ đó có được quyết định chính xác trong bối cảnh sắp tới”, ông Duy lưu ý.

Theo các chuyên gia, việc có nên chờ bắt ‘đáy’ hay không phụ thuộc vào tình hình tài chính của nhà đầu tư. Nếu đang có lượng tiền mặt tốt, không phải vay mượn hoặc vay không nhiều, có lẽ đây là cơ hội để so sánh và chọn lựa sản phẩm tốt.