HoREA: Đề xuất giải pháp tín dụng để gỡ khó cho thị trường bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ về đề xuất một số giải pháp về tín dụng và chuyển nhượng dự án để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Theo HoREA, Nghị định 08 mới được Chính phủ ban hành là cơ sở pháp lý mở đường cho việc thực hiện thỏa thuận đàm phán giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và nhà đầu tư trái phiếu (trái chủ) để cùng nhau tìm kiếm giải pháp tốt nhất, tìm được "điểm cân bằng về lợi ích", bảo đảm hài hòa quyền lợi hợp pháp, chính đáng của "trái chủ" và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng phạm vi điều chỉnh của Nghị định 08 chỉ quy định cơ chế thương lượng thỏa thuận giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và "trái chủ" (bao gồm cơ chế xử lý trường hợp không đạt được thỏa thuận với "trái chủ") và đặc biệt là cơ chế hoán đổi trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác.

"Tình trạng doanh nghiệp thiếu "dòng tiền", thiếu "thanh khoản" là nghiêm trọng do đó rất cần thiết bổ sung thêm một số giải pháp về tín dụng và về chuyển nhượng dự án", HoREA đánh giá.

Về giải pháp, theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, NHNN nên xem xét cho phép các ngân hàng thương mại cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn với khoản vay không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành.

Ngân hàng thương mại được phép nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này cũng như tài sản bảo đảm để phát hành gói trái phiếu đó theo phương thức ngân hàng thương mại giải ngân trực tiếp đến các "trái chủ". Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại, doanh nghiệp và các "trái chủ" thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08.

Ngoài đề xuất trên, HoREA còn đề nghị NHNN giảm lãi suất cho vay và tạo điều kiện cho doanh nghiệp, đặc biệt là các đơn vị bất động sản và người mua nhà, được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.

Hiệp hội cũng đề nghị NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại xem xét cho các doanh nghiệp được giãn tiến độ trả nợ theo chủ trương của Nghị quyết số 33 của Chính phủ.

Đồng thời, HoREA kiến nghị cho phép các doanh nghiệp bất động sản được thỏa thuận chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) theo nhu cầu. Đây là điều tương tự cơ chế thí điểm chuyển nhượng dự án bất động sản theo nghị quyết 42/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.

Cụ thể, khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 cho phép tổ chức tín dụng được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật; có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… và Nghị quyết này đã được Quốc hội cho phép gia hạn đến năm 2025.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nếu được áp dụng các doanh nghiệp bất động sản sẽ được thỏa thuận chuyển nhượng dự án bất động sản theo nhu cầu, vừa tôn trọng và bảo đảm quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp, vừa tạo được dòng tiền để vượt qua khó khăn, vừa giảm bớt lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng.

Điều này sẽ tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08/2023/NĐ-CP sẽ tháo gỡ được khó khăn cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và hỗ trợ các "trái chủ".

“Từ đó, tạo điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản thông thoáng, tăng thêm nguồn thu ngân sách và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước với thị trường bất động sản”, ông Châu nhận định.

Mới đây, Thống đốc NHNN đã có văn bản trả lời cử tri TP.HCM, yêu cầu ngân hàng thương mại có trách nhiệm mua lại trái phiếu doanh nghiệp trong trường hợp ngân hàng thực hiện hoạt động đại lý phát hành và có cam kết, ký hợp đồng với nhà đầu tư về việc mua lại trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành, kèm nội dung trong hợp đồng ký với nhà đầu tư có nêu rõ điều kiện, điều khoản về việc mua lại trái phiếu và phải tuân thủ quy định của NHNN về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng khi thực hiện cam kết này.

Thống đốc NHNN cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng chỉ được cung cấp dịch vụ liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp theo đúng giấy phép được cấp; cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác cho nhà đầu tư theo phương án phát hành trái phiếu đã được duyệt.

Liên quan đến thông tin NHNN vừa giảm lãi suất điều hành, ông Châu cho rằng chính sách này kéo theo xu thế các ngân hàng thương mại giảm lãi suất huy động tiết kiệm và giảm lãi suất cho vay một chút nhưng nhìn chung mặt bằng lãi suất cho vay vẫn còn cao. NHNN xem xét chỉ đạo các ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay thực chất hơn và quan trọng hơn là tạo điều kiện cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.