Nguồn cung cuối năm “sôi động” nhưng nguồn cầu vẫn đang là “ẩn số” trên thị trường bất động sản

Nhiều 'ông lớn' ồ ạt bung hàng

Sau thời gian dài trầm lắng, những tháng cuối năm, thị trường bất động sản đang đón nhận hàng loạt dự án của các ông lớn địa ốc như Vinhomes, Novaland, Phú Long, Nam Long Group, Hưng Thịnh… đã và đang được đưa ra thị trường, hâm nóng thị trường bất động sản cuối năm.

Tại khu vực miền Bắc, Vinhomes đã cho ra mắt dự án Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown tại Hưng Yên, quy mô gần 294 ha với tổng vốn đầu tư hơn 32.000 tỷ đồng. Dự án gồm 8 phân khu với 8.500 căn thấp tầng, 10 toà chung cư cao tầng.

Bên cạnh đó, Vinhomes cũng sẽ bàn giao khoảng 45% trong tổng số 12.600 căn tại dự án The Empire và các sản phẩm tại dự án Ocean Park và Smart City vào nửa cuối năm nay.

Theo Savills, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm 66% nguồn cung mới và 55% số lượng căn bán bán được của toàn thị trường trong quý 3/2022.

Trước đó, vào ngày 22/7, Tập đoàn Hưng Thịnh đã ra mắt dự án Hanoi Melody Residences nằm trong trong khuôn viên khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai.

Tại khu vực miền Nam, ngày 10/8 vừa qua, Novaland đã giới thiệu ra thị trường 2 dự án là dự án The Grand Sentosa có quy mô 8,4 ha và 3.200 căn hộ của dự án SaiGon Broadway quy mô 9,6 ha.

Còn trong tháng 9, CTCP Địa ốc Phú Long cũng ra mắt dự án Essensia Nam Sài Gòn (thuộc khu đô thị Dragon City), dự án có diện tích 10.000 m2 sẽ cung ứng cho thị trường khu Nam TP.HCM hơn 400 căn hộ cao cấp.

Ngoài ra, CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) dự kiến sẽ cung ứng cho thị trường 5.000 căn hộ kiểu Nhật, trên tổng diện tích 8,5ha tại dự án Akari City tọa lạc trên đại lộ Võ Văn Kiệt (Bình Tân). NLG cũng sẽ mở bán 400 căn hộ Flora Panorama thuộc khu dân cư Mizuki Park với giá khoảng 50 triệu đồng/m2.

Trong quý 4 này, Nhà Khang Điền cũng mở bán ba dự án quy mô nhỏ gồm Classia, The Privia và Clarita. Theo VCSC, ba dự án này sẽ đóng góp chính trong tổng doanh số bán hàng giai đoạn 2022 - 2023 của công ty và sẽ tăng mạnh so với mức cơ sở thấp trong giai đoạn 2020 - 2021.

Cũng trong quý 4/2022, thị trường TP.HCM dự kiến đón thêm nguồn cung mới từ loạt dự án như D-Aqua (quận 8) của DHA với 652 căn; Salto Residence - Phase 2 (TP. Thủ Đức) của SCC với 483 căn; The Metropole - Giai đoạn 4 (TP. Thủ Đức) của Sơn Kim Land với 200 căn; De La Sol (quận 4) của Capitaland với 193 căn; King Crown Infinity - giai đoạn 3 (TP. Thủ Đức)…

Tại Bình Dương, Công ty bất động sản An Gia chuẩn bị giới thiệu dự án The Gió Riverside, mặt tiền đường Vành đai 3, TP Dĩ An. Bên cạnh đó còn có nhà phát triển dự án Coteccons và chủ đầu tư Lê Phong vừa ký hợp tác phát triển dự án The Emerald 68, TP Thuận An. Diện tích công trình gần 8.000 m2, gồm 1 khối với 2 block, cao 39 tầng nổi với gần 800 căn hộ từ 1 đến 3 phòng ngủ. Với vốn đầu tư dự án hơn 2.000 tỷ đồng, dự án dự kiến được khởi công vào đầu năm sau, bàn giao quý I/2025.

Hay tại TP Thủ Dầu Một, Bình Dương, Tập đoàn Gamuda Land chuẩn bị mở bán dự án Artisan Park, diện tích 5,6 ha. Dự án gồm 349 sản phẩm shophouse, townhouse đều sở hữu 2 mặt tiền…

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế trên thị trường, thời gian qua, nguồn cung dự án mới tại Hà Nội rất hạn chế. Hầu hết các dự án mở bán hiện tại đều là những dự án cũ mở bán thêm. Đáng chú ý, hiện những dự án đang mở bán thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp, gần như trên thị trường không có bóng dáng của phân khúc bình dân mở bán.

Theo giới phân tích, việc nhiều chủ đầu tư bung hàng được xem là tín hiệu tích cực giúp cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản vào hai tháng cuối năm. Tuy nhiên, sức cầu của năm liệu có tươi sáng hơn vẫn là ẩn số khó đoán khi thị trường vẫn đối mặt hàng loạt khó khăn như tiếp cận tín dụng ngân hàng, lãi suất cho vay tăng, giá nhà tăng cao và thiếu sản phẩm vừa túi tiền người mua ở thực.

Phân khúc nào là “điểm sáng” của thị trường?

Thông thường cuối năm là thời điểm mà thị trường bất động sản được đánh giá là nhộn nhịp, chốt nhiều giao dịch nhất. Kết thúc quý III vừa qua thị trường BĐS ghi nhận khá ảm đạm và trầm lắng, nhiều kỳ vọng cho rằng thị trường sắp tới sẽ có chuyển biến lạc quan hơn vào quý cuối.

Trong 3 tháng cuối năm, những tác động của thị trường vẫn sẽ tác động đến sự phát triển không đồng đều giữa các địa phương, các phân khúc BĐS và dự án. Mỗi nhà đầu tư có “khẩu vị” riêng.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm cho rằng, vào thời điểm này, đầu tư vào những phân khúc hướng tới nhu cầu ở thật của người dân, không đầu tư lướt sóng, sẽ là an toàn và triển vọng nhất. Vì dù thị trường có biến động như thế nào, loại hình bất động sản đáp ứng nhu cầu để ở sẽ không chịu nhiều tác động, thậm chí vẫn tăng giá nếu nguồn cầu lớn.

Đất nền, BĐS công nghiệp và chung cư là những phân khúc có dấu hiệu tích cực nhất trong những tháng cuối năm nay. Sau thời gian dài khan hiếm nguồn cung nhà ở nhất là nguồn cung ở TP.HCM. Các chuyên gia khẳng định vào cuối năm nguồn cung căn hộ chung cư sẽ tăng trưởng mạnh hơn khi các dự án đang dần hoàn thiện và được chủ đầu tư rao bán.

Cùng với đó, đất nền luôn được đánh giá là phân khúc giàu tiềm năng, thích hợp đầu tư dài hạn và không bị ảnh hưởng nhiều giữa sự biến động của thị trường. Vào thời điểm cuối năm phân khúc đất nền nhận được lượng quan tâm tìm kiếm khá cao, bởi đây là thời điểm công bố các dự án quy hoạch ở địa phương, điều này đã tác động đến sự thay đổi giá cả ít nhiều của phân khúc này.

Ngoài ra, BĐS công nghiệp cũng là “điểm sáng” mới thu hút nhiều sự quan tâm gần đây. Việt Nam là thị trường tiềm năng thu hút giới đầu tư nước ngoài, người dân lựa chọn làm ăn sinh sống ở các tỉnh công nghiệp ngày càng nhiều. Vì thế các sản phẩm BĐS gần khu công nghiệp luôn thu hút được sự quan tâm.

Còn ở các nơi đã từng xảy ra các cơn sốt ảo, giá tăng cao so với giá trị thực, nhưng lại không phải là sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở, sẽ có những diễn biến khó lường. Các chuyên gia cho rằng, đối với các khu vực mang tính đầu cơ, đã diễn ra sốt nóng, thời gian tới giao dịch có thể chậm lại và giá bắt đầu có xu hướng đi ngang, thậm chí có thể giảm.

Khách hàng quyết định thị trường

Trong bối cảnh thị trường lung lay không ổn định, chuyên gia nhận định, tâm lý người dân trở nên e ngại hơn khi xuống tiền, phần lớn nhà đầu tư và người dân hiện nay đang ở tâm thế chờ đợi, quan sát những diễn biến tiếp theo của thị trường.

Những tháng cuối năm 2022, cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều chung tâm trạng lo lắng, trong đó mối lo lớn nhất và ảnh hưởng đến thị trường nhiều nhất là khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Vì vậy, thị trường có thể sẽ tiếp tục tắc thanh khoản kéo dài nếu tín dụng còn siết chặt.

Tuy nhiên, nhu cầu đầu tư vẫn luôn hiện hữu, nhà đầu tư vẫn luôn tìm kiếm các sản phẩm phù hợp và xu hướng sẽ là các sản phẩm bền vững, đầu tư dài hơi hơn. Nếu có lựa chọn sản phẩm thì ưu tiên hàng đầu là uy tín chủ đầu tư, năng lực tổ chức vận hành dự án…

Theo chia sẻ của một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, sau 3 năm quen với việc thị trường phát triển như vũ bão, đây sẽ là thời điểm cần có định nghĩa mới cho thị trường bất động sản. Thông qua diễn biến thị trường Hà Nội, một trong những thị trưởng nhạy cảm nhất, phản ứng mạnh nhất và nhanh nhất so với tất cả các thị trường có thể thấy, khách hàng sẽ là người quyết định thị trường chứ không phải bất cứ thông tin nào.

Thị trường bất động sản sẽ thanh lọc những khách hàng ra quyết định dựa trên cảm tính, sử dụng dòng tiền vay mượn; chọn ra những khách hàng thực đầy trình độ, kiến thức, hiểu biết về thị trường bất động sản; những nhà môi giới chuyên nghiệp, có nội lực, tích lũy, có tầm nhìn bền vững và chỉ số tín nhiệm cao. Những chủ đầu tư mới 3 tốt: sản phẩm tốt, pháp lý tốt và giá tốt, mới có ghế trong “sân chơi” này.

Cụ thể, hầu hết các giao dịch bất động sản trong thời gian vừa qua phần lớn đến từ phục vụ nhu cầu để ở. Người tiêu dùng Việt Nam đang ngày càng có xu hướng ưu tiên chất lượng cuộc sống hay các yếu tố về cảnh quan môi trường. Các dự án được đầu tư bài bản và chuyên nghiệp bởi chủ đầu tư giàu kinh nghiệm vẫn luôn tạo được sức hút trên thị trường. Khi tiếp cận các sản phẩm này, người mua nhà và giới đầu tư sẽ phân tích kỹ lưỡng về khả năng chi trả sao cho không bị quá áp lực về dòng tiền.

Theo chia sẻ từ chuyên gia, sức mua các sản phẩm nhà ở khó đạt được sự mạnh mẽ như trước. Bởi thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản. Người mua nhà có nhu cầu thực sẽ gặp khó khăn chi trả nếu sở hữu nguồn tài chính cá nhân hạn hẹp. Đối với những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền nhàn rỗi, họ vẫn tìm đến những dự án có chất lượng xây dựng và vận hành tốt.

Mặt khác, nhóm đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính đang gặp nhiều khó khăn hơn khi chính sách hỗ trợ cho vay đang được kiểm soát chặt chẽ. Tất cả những yếu tố này sẽ tác động đến tâm lý và nhu cầu bất động sản của người dân. Do đó, giai đoạn cuối năm, nguồn cầu bất động sản nói chung, nhà ở nói riêng vẫn đang là “ẩn số” trên thị trường bất động sản.