Phân khúc bất động sản hạng sang đã qua thời huy hoàng?
Dòng sản phẩm bất động sản triệu đô, những biệt thự, liền kề, shophouse có giá trị lên tới vài chục tỉ đồng từng một thời làm mưa làm gió thị trường với mức tăng ấn tượng. Thế nhưng ở thời điểm hiện tại, thanh khoản dòng sản phẩm này đang rất yếu.
Từng là phân khúc tăng giá mạnh
Biệt thự, liền kề Hà Nội là những phân khúc tăng giá mạnh nhất trong những năm gần đây. Ngay trong giai đoạn trầm lắng của thị trường hiện tại, dòng sản phẩm triệu đô vẫn đang neo mức giá cao sau thời kì tăng trưởng nóng.
Tại một số khu đô thị của Hà Nội như Ecopark, Park City, Hinode Royal Park, Xanh Villa, The Manor Central Park, An Vượng Villa… mức giá đều đã tăng từ 50-100%, thậm chí tăng gấp 2,5 lần so với thời điểm mở bán một vài năm trước.
Ở biên độ 1 năm thì mức tăng đạt thấp nhất cũng là từ 15-30%. Đơn cử, các căn biệt thự khu A ở Xanh Villas vào cuối năm 2020 có giá bán từ 17-30 tỷ đồng/căn thì giá hiện tại đạt mức 21-34 tỷ đồng/căn. Biệt thự The Manor Central Park cũng tăng giá từ mức 15-20 tỷ đồng/căn lên mức ngoài 30 tỷ đồng/căn.
Theo thông tin của Batdongsan.com.vn, Biệt thự Park City cũng tăng từ mức 25-35 tỷ đồng/căn lên mức 40-70 tỷ đồng/căn. Giá rao bán những căn góc biệt thự đơn lập ở Hà Đô Charm Villas là 30-38 tỷ đồng/căn, tăng khoảng 25% so với năm 2020. Tại Ecopark, biệt thự song lập Marina vẫn giữ mức giá 35-40 tỷ đồng/căn, biệt thự đảo vẫn giữ mức giá 50-60 tỷ đồng/căn… tăng gấp đôi so với khoảng 3 năm trước. Các lô góc biệt thự dự án An Lạc Green Symphony vẫn đang giữ mức giá ngoài 30 tỷ đồng/căn, các căn shophouse vị trí đẹp giá rao bán vẫn đang ở mức 17-20 tỷ đồng/căn.
Báo cáo thị trường bất động sản của Savills cũng thừa nhận thực trạng tăng giá của biệt thự, liền kề khi cho biết so với năm 2018 thì tính đến hết 6 tháng đầu năm 2022, biệt thự đã tăng giá gấp đôi, liền kề cũng tăng giá hơn một nửa.
Đáng nói, trong các năm trước, không chỉ giá tăng mạnh mà giao dịch ở những dòng sản phẩm triệu đô này cũng rất tốt, đặc biệt giai đoạn dịch bệnh hoành hành khiến nhu cầu về một không gian sống rộng rãi của giới nhà giàu Hà Nội tăng vọt.
Sức tiêu thụ thấp
Ghi nhận từ sau Tết Nguyên đán đến nay, phân khúc biệt thự, liền kề vô cùng im ắng, đặc biệt kể từ khi tín dụng bị kiểm soát. Giá bán trên toàn thị trường vẫn đang neo ở mức cao, lượng hàng chào bán khá nhiều nhưng giao dịch thì vô cùng hiếm hoi. Thậm chí nhiều dự án không phát sinh giao dịch trong nhiều tháng gần đây.
Cụ thể, DKRA ghi nhận trong tháng 8, TP.HCM có sức cầu thị trường nhà phố, biệt thự ở mức thấp nhất từ trước đến nay khi chỉ bán được 4 căn nhà phố, biệt thự mới trên tổng nguồn cung 66 căn. Cả vùng TP HCM và vùng phụ cận, tỷ lệ tiêu thụ cũng chỉ đạt 22%, trong đó chủ yếu là Đồng Nai.
Trước đó, thống kê của JLL cũng cho thấy tỷ lệ hấp thụ nhà liền thổ mới trong 6 tháng đầu năm nay ở TP.HCM chỉ đạt 588 căn, giảm 50% so với quý trước. Dù nguồn cung ít ỏi nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn kém. Khách hàng dường như không mặn mà với phân khúc này khi tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường chỉ đạt 32%, “chạm đáy” thấp nhất trong hơn 3 năm trở lại đây.
Một môi giới chuyên bán các sản phẩm triệu đô cho biết, thị trường biệt thự, liền kề gần như đóng băng. Anh em môi giới vẫn tích cực chạy quảng cáo nhưng không có khách. Một số căn chủ nhà cần tiền sẵn sàng bán rẻ hơn thị trường khoảng 10% nhưng vẫn không có khách mua. Nhiều môi giới chuyên bán phân khúc này đã không trụ được, buộc phải bỏ nghề.
Lý giải về thực trạng rất ít giao dịch nhưng bất động sản triệu đô vẫn giữ giá, môi giới này cho rằng nguồn cung mới của phân khúc này gần như không có. Do đó, nhiều nhà đầu tư vẫn tin tưởng vào tiềm năng tăng giá tiếp khi giai đoạn khó khăn đi qua. Một số nhà đầu tư tài chính yếu vẫn đang cố gồng vì tin rằng cuối năm và sang đầu năm tới, room tín dụng sẽ “rộng mở” hơn với lĩnh vực bất động sản.
Nhìn nhận về sự im lìm của dòng sản phẩm triệu đô thời điểm này, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Hội đồng Quản trị BHS Group cho biết nửa năm trước, thị trường đã chứng kiến các biệt thự có giá trị 30-60 tỷ đồng/căn tăng lên mức 100 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, với các diễn biến của thị trường thời điểm hiện tại, câu chuyện này không còn tái diễn. Bất động sản triệu đô sẽ ngủ đông một thời gian bởi thị trường không còn đất diễn cho phân khúc này.
Đồng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám Đốc Savills Hà Nội cho biết sau một thời gian tăng nóng và liên tục, giá biệt thự, liền kề, nhà phố đã đạt đỉnh. Các diễn biến của thị trường thời gian qua cho thấy phân khúc này đang chững lại cả về giá bán và giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường đang ở mức thấp.
Cũng theo Giám Đốc Savills Hà Nội, vấn đề giá liên tục tăng đến từ những nguyên nhân khó có thể giải quyết trong ngắn hạn. Tuy nhiên, sự sôi động của thị trường có thể trở lại nếu có sự cân bằng giữa giá bán và năng lực của nguồn cầu.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, Bất động sản liền thổ vẫn là kênh đầu tư hiệu quả và nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh tình hình lạm phát tiếp tục tăng trong thời gian sắp tới. Dòng sản phẩm này phù hợp với nhà đầu tư có dòng tài chính ổn định, có thể đầu tư trong trung và dài hạn. Mặc dù đây là dòng sản phẩm có tỷ suất sinh lời khá cao, tuy nhiên lời khuyên cho nhà đầu tư vốn nhỏ là sẽ rủi ro nếu họ vay quá nhiều dẫn đến khó kiểm soát đòn bẩy tài chính.
