“Sóng gợn” đang xuất hiện ở hầu hết các phân khúc bất động sản
Giai đoạn từ giữa năm ngoái, giới chuyên gia đã đưa ra dự báo về tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản. Trong đó, chung cư là phân khúc dần đầu quá trình phục hồi của thị trường cùng với đó là bất động sản khu công nghiệp giữ đã phát triển, sau đó là các phân khúc khác như đất nền, nhà phố, biệt thự.
Cho đến nay, thị trường cũng đang đi theo đúng như dự báo, “sóng” bắt đầu xuất hiện ở hầu hết các phân khúc.
Cụ thể, ở phân khúc căn hộ chung cư, thị trường này đang đón nhận làn sóng tăng giá do nguồn cầu lớn hơn nguồn cung. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, giá rao bán chung cư bình dân và trung cấp tại Hà Nội tính đến tháng 2/2024 tăng khoảng 20-33% so với cuối 2023 tùy từng khu vực, dự án, còn nếu tính từ năm 2018 trở lại đây, mức tăng trung bình lên tới 100-150%.
Một số dự án ghi nhận giá rao bán tăng mạnh trong 2 tháng đầu năm 2024 có thể kể đến là Royal City, The Pride, Khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà - Sudico, Sun Grand City tăng khoảng 33%; Mipec Rubik 360, Vinhomes West Point tăng 28%; Chung cư Đại Thanh tăng 27%; Seasons Avenue tăng 26%; Goldmark City, Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, The Emerald tăng 25%; các dự án Khu đô thị mới Xa La, Vinhomes Skylake, Golden Palace, A10-A14 Nam Trung Yên, Feliz Homes, Imperia Garden, Vinhomes Gardenia có mức tăng từ 20-23%...
Không chỉ Hà Nội, giá chung cư tại TP.HCM cũng có xu hướng tăng nhưng mức độ nhẹ hơn, từ 2-5% do đã trải qua giai đoạn tăng mạnh từ 2-3 năm trước, có thể kể đến một số dự án như The Estella (quận 2) tăng khoảng 4,1%; The Opera Residence (quận 2) tăng 3,9%; Mỹ Khánh 3 (quận 7) tăng 3,6%; The Art (quận 9) tăng 3,8%...
Ở phân khúc bất động sản khu công nghiệp, theo báo cáo quý I/ 2024 của CBRE Việt Nam, đối với thị trường bất động sản công nghiệp trong quý 1-2024, giá đất công nghiệp tại các thị trường miền Bắc tăng nhẹ khoảng 8% so với cùng kỳ năm 2023, đạt ngưỡng trung bình 133 USD/m2/kỳ hạn còn lại, (tương đương 3,2 triệu đồng/m2/kỳ hạn). Trong khi đó, giá đất công nghiệp tại các thị trường miền Nam giữ mức trung bình 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại (tương đương hơn 4,5 triệu đồng/m2/kỳ hạn còn lại), ổn định so với quý trước và tăng 2,4% so với cùng kỳ năm ngoái.
Việc tăng trưởng ở phân khúc này được nhận định là do nhu cầu đầu tư, tiếp tục mở rộng tại Việt Nam thông qua việc thuê xưởng sản xuất của các nhà sản xuất ở lĩnh vực công nghệ cao như sản xuất vật liệu bán dẫn, công nghệ động cơ, năng lượng tái tạo.
Ngoài hai phân khúc trên thì nhà riêng hay đất nền cũng đang có những tín hiệu ấm dần lên. Báo cáo quý 1/2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy nhà riêng đã cải thiện về mức độ quan tâm và lượng giao dịch. Có tới 39% môi giới tham gia khảo sát cho biết nhà riêng có lượng giao dịch ổn định, 17% tiết lộ giao dịch nhà riêng tăng từ 10% – 50% trong quý đầu năm nay. Còn đất nền, mức độ quan tâm đã tăng lên 48% trong quí I/2024, so với mức 44% của nửa cuối năm 2023.
Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường dự báo, bất động sản đang dần đi vào chu kỳ mới, bắt đầu từ các loại hình bất động sản dân sinh như chung cư, nhà riêng với mức độ quan tâm tăng lên và rục rịch đẩy thanh khoản. Khoảng đầu năm 2025, thị trường sẽ đi vào giai đoạn củng cố. Hiện tại, nhiều khoản nợ còn mắc kẹt trong trái phiếu, nếu có các biện pháp tốt đẩy được dòng tiền vào thị trường thì hầu hết các loại hình bất động sản sẽ khởi sắc và tiến vào giai đoạn phát triển ổn định từ khoảng đầu năm 2026.
Thị trường đã đi qua vùng đáy?
Năm nay, giới chuyên gia kì vọng thị trường bất động sản đã đi qua vùng đáy và bước vào giai đoạn phục hồi. Tuy nhiên, quá trình phục hồi vẫn cần có những giai đoạn lấy đà, chuẩn bị nguồn lực, nền tảng để tăng tốc, bứt phá vào chu kì mới. Những diễn biến tích cực trong các tháng đầu năm là cơ hội để thị trường “chạy” nhanh hơn so với dự đoán.
Dưới góc nhìn kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong - chuyên gia kinh tế đánh giá bước sang 2024, thị trường sẽ tiếp tục đối diện với nhiều cơ hội và thách thức đan xen, nhưng thị trường sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào lẫn đầu ra. Một trong những vướng mắc nhất của thị trường hiện nay là tính pháp lý của các dự án, chiếm khoảng 70-80% khó khăn. Nếu giai đoạn 2024 – 2025, các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các khu dân cư mới sẽ được giải quyết và thị trường bất động sản sẽ phục hồi.
Thời điểm này cũng là cơ hội cho doanh nghiệp nắm bắt cơ hội vươn lên sau thời gian dài cầm cự. Ông võ Hồng Thắng - Giám đốc thị trường DKRA Group, năm 2024 là năm để doanh nghiệp bất động sản đẩy nhanh quá trình tái cơ cấu bộ máy hoạt động và cả hướng phát triển sản phẩm phù hợp với thị trường. Các bộ luật mới cũng đang siết chặt hơn hoạt động huy động vốn từ đặt cọc, bán nhà trong tương lai. Do đó, vai trò trong phát triển dự án được nâng lên đáng kể trong giai đoạn tới. Các doanh nghiệp sẽ phải hạn chế khả năng đầu tư dàn trải, làm nhiều dự án một lúc hoặc dự án quá lớn so với nguồn lực doanh nghiệp.
Ông Thắng nhận định, một số doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án, mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ. Còn những doanh nghiệp nào nắm bắt được cơ hội, tái cơ cấu thành công sẽ tăng nội lực trong năm tới.
