Sóng phục hồi sẽ bắt nguồn từ thị trường bất động sản Hà Nội

Theo Hội Môi giới Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS), lượng khách hàng quyết định “xuống tiền” mua bất động sản trong thời gian qua tăng trưởng rõ rệt trên thị trường sơ cấp. Theo đó, 6 tháng đầu năm 2024, thị trường BĐS sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công, gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Về giá bán phân khúc căn hộ, ông Lê Đình Chung cho rằng, sau thời gian tăng trưởng nóng trong quý I, giá bán phân khúc căn hộ quý II đã có phần bình ổn hơn. Mức bình ổn này được duy trì trên mặt bằng giá mới, cao hơn.

Theo đó, từ cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường TP. Hồ Chí Minh. Tính đến quý II/2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. So với quý II/2019, giá bán căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận mức tăng 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng của thị trường TP. Hồ Chí Minh.

“Thị trường căn hộ tại TP. Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng về giá thấp hơn so với hai thị trường trên. Tuy nhiên, trong quý II/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư TP. Đà Nẵng cho thấy mức tăng trưởng giá bán bình quân cao hơn TP. Hồ Chí Minh”,  ông Lê Đình Chung nói.

Còn theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng khác với chu kỳ trước là “sóng” phục hồi bắt nguồn từ thị trường Hà Nội, thay vì TP.HCM.

Trong đó, tín hiệu tích cực bắt đầu từ phân khúc căn hộ chung cư. Thực tế, tại Hà Nội, trong quý II/2024, thị trường ghi nhận một số dự án có số lượng lớn quỹ căn (từ 1.000-2.000 căn) và đã bán thành công 80-90%.

Hiện nay, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội đang tiệm cận TP.HCM. Tại thị trường sơ cấp, mỗi mét vuông căn hộ ở Thủ đô có giá bán gần 60 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì), thấp hơn 3 triệu đồng/m2 so với TP.HCM. Mức này tăng gần 25% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá cũng tăng hơn 22% so với cùng kỳ năm trước, lên gần 38 triệu đồng/m2.

Cũng theo bà Dung, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đã chứng kiến đợt tăng giá rất mạnh những tháng đầu năm 2024, song vẫn có thể tăng tiếp trong thời gian tới, nên đây sẽ là cơ hội cho người ‘vào sóng’ muộn. Trong khi đó, mức tích lũy giá của phân khúc này ở TP.HCM chỉ loanh quanh 5-6%”.

Phân khúc căn hộ vẫn dẫn đầu thanh khoản

Đánh giá về sự phân hóa giữa các phân khúc tại các địa phương, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá, thị trường BĐS Việt Nam cho biết, tiến trình phục hồi của thị trường thời gian qua có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc tại các địa phương.

Xét về phân khúc, căn hộ vẫn là phân khúc “chiếm sóng” thanh khoản trên thị trường. Phân khúc nhà ở thấp tầng, đất nền cũng bắt đầu “nhen nhóm” các tín hiệu phục hồi khi một số dự án, chủ yếu ở khu vực miền Trung trở ra ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt.

Theo phân tích của VARS, giá căn hộ sơ cấp vẫn khó giảm. Đặc biệt là khi nguồn cung căn hộ cao cấp đang áp đảo, chi phí xây dựng tăng cao cùng với không gian, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng. Quỹ đất phát triển nhà ở thương mại ở trung tâm và vùng ven trung tâm sẽ tiếp tục được các chủ đầu tư phát triển phân khúc căn hộ, phục vụ cho nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực của "người có tiền".

Còn để sở hữu nhà, các cá nhân thu nhập trung bình, thấp sẽ tiếp tục phải “trông chờ" vào nhà ở xã hội, mà phân khúc này sẽ không có nhiều ở bán kính dưới 30km tính từ khu vực trung tâm.

Trong khi nhu cầu đầu tư vẫn đang trong xu hướng phục hồi khi niềm tin của người dân và doanh nghiệp về sự hồi phục sớm của thị trường đang ở mức cao bởi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đây, sớm hơn năm tháng so với quyết định trước đó.

Theo các chuyên gia của VARS, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn, nguồn cung vẫn còn khan hiếm, phân khúc căn hộ vẫn sẽ tiếp tục là lựa chọn hấp dẫn, ít rủi ro cho nhà đầu tư.