Thị trường bất động sản: đến thời 'bên mua' làm chủ cuộc chơi

Một bộ phận nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đang rục rịch gom hàng và thị trường lác đác xuất hiện hiện tượng người mua ép giá, khi bên bán bất động sản giai đoạn này phần lớn là người bị “ngộp hàng”.

Theo ghi nhận, nhìn chung bối cảnh thị trường lúc này thì khách mua ít còn lượng hàng của nhà đầu tư thứ cấp muốn bán ra thì tương đối. Với những nhà đầu tư vốn ngắn, dùng đòn bẩy tài chính, nhiều người chấp nhận bị "ép giá" để ra được hàng, thu dòng tiền. Tuy nhiên, theo môi giới số lượng này cũng không nhiều, không đại diện cho số đông trên thị trường.

Người bán bị ép giá?

Như trường hợp của anh Tuấn, dù đã chấp nhận cắt lỗ kì vọng để ra được hàng do cần tiền gấp, nhưng vẫn phải thương lượng đến lần thứ 3-4 với khách mua do khách vẫn cố ép giá xuống. Cuối cùng vì đang cần tiền giải quyết công việc, anh Tuấn đã chấp nhận giảm thêm 50 triệu so với giá thương lượng ban đầu để bán được hàng.

Tương tự, anh Nam, một nhà đầu tư F0 mới vào thị trường do áp lực tài chính nên rao bán mảnh đất 50m2 mua cách đây 1 năm với giá gần 3,8 tỉ đồng/nền. Mặc dù đã gửi nhiều môi giới nhưng không chốt được hàng, anh Nam chấp nhận cắt lãi 100 triệu để bán ra. Thế nhưng, sau nhiều lần thương lượng với phía khách đầu tư do môi giới dẫn anh tiếp tục bị ép giá xuống.

Hiện, khá nhiều nhà đầu tư ôm cùng lúc nhiều BĐS, do áp lực tài chính đã phải bán bớt tài sản. Thế nhưng, để bán nhanh tài sản cũng là việc khá khó khăn ở thời điểm này. Bởi dù đã chấp nhận bán cắt lỗ nhưng vẫn bị khách mua ép giá nhiều lần nên muốn bán nhanh cũng không xong.

Một số môi giới BĐS cho biết, hầu hết khách đi mua đều cố ép giá xuống vì nghĩ những nhà đầu tư bán ra thời điểm này là đang cần tiền gấp. Cho nên, ép được xuống bao nhiêu tốt bấy nhiêu. 

Theo một nam môi giới BĐS tại Hà Nội, cái khó của thời điểm này là khách gửi lại thì muốn thu về giá đó, còn về phía khách mua thì liên tục ép giá, việc chốt giao dịch trở nên khó khăn. Bản thân người bán cũng không muốn cắt lỗ quá nhiều, còn người mua thì dựa cớ "làm giá".

Những nhà đầu tư có tiền, có kinh nghiệm rất muốn mua BĐS ở thời điểm này nhưng cũng cố ép cho bằng được giá tốt mới chịu mua. Chính vì thế, có những giao dịch phải thương lượng đến 5-6 lần giữa khách mua và người mua.

Kẻ khóc, người cười

Theo một số chuyên gia, tâm lý dè chừng cẩn trọng đang khiến thị trường chậm giao dịch. Với những nhà đầu tư có dòng vốn tốt họ vẫn âm thầm tìm mua BĐS giá tốt, chờ cơ hội sau này.

Trong bối cảnh như hiện nay hầu hết các chuyên gia trong ngành đều đưa lời khuyên, người mua nên đầu tư trung và dài hạn, việc lướt sóng là rất khó ở thời điểm này, lại càng khó hơn nếu lướt sóng mà dùng đòn bẩy tài chính.

Đồng thời, chuyên gia cũng cho rằng, những người đang nắm giữ bất động sản không có ý định bán ra lúc này chắc hẳn đã mặc định ôm hàng chờ đến chu kỳ mới và ngược lại, những người sốt ruột muốn bán nhanh cho thấy khả năng chịu đựng sức ép của cú siết tín dụng đã đến hạn, buộc phải ra hàng.

Nhiều người khó khăn, nhưng cũng không ít người có tiềm lực tài chính xem đây là giai đoạn hiện thực hóa các cơ hội đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh áp lực lạm phát gia tăng, bất động sản luôn được xem là tài sản trú ẩn an toàn.

Hiện nay, tại hầu hết quận, huyện ở TP.HCM đều có các đội, nhóm chuyên đi “săn” nhà phố, nắm rất kỹ về thị trường, từ quy hoạch đến giá cả, nên chỉ cần có sản phẩm giá hời được tung ra là lập tức xuống tiền, nên thực tế khó có chuyện giá sẽ giảm sâu hơn.

Theo phân tích của giới chuyên môn, trong bối cảnh dòng tiền vào thị trường hạn chế như hiện nay, tiền mặt là “vua” và bên có sẵn tiền sẽ có nhiều cơ hội mua bất động sản giá tốt.

Thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp địa ốc đặt vấn đề bán lại dự án. Trong đó, có một số dự án trước đây đòi bán với giá khá cao, nhưng giờ chấp nhận giảm giá mà không dễ bán. Ngoài ra, gần đây, cũng có trường hợp dự án được ngân hàng kêu gọi các nhà phát triển bất động sản có tiềm lực tài chính mua lại theo hình thức “nhận nợ”.

Đó là cơ hội ai cũng thấy được, nhưng khó khăn giai đoạn hiện nay không của riêng ai. Ngân hàng siết tín dụng, doanh nghiệp tắc dòng tiền, không có vốn để triển khai dự án hiện hữu thì làm gì có tiền để mua thêm dự án mới.

Chuyên gia dự báo, từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ còn thanh lọc mạnh mẽ, doanh nghiệp nào không đủ năng lực sẽ bị đào thải, còn doanh nghiệp nào vượt qua khó khăn sẽ có nhiều cơ hội hồi phục và bứt phá.

Với doanh nghiệp bất động sản, việc khó huy động vốn, nhất là nguồn vốn từ ngân hàng, sẽ kéo theo nhiều hệ lụy, bởi khi nguồn lực bị bó hẹp sẽ khó triển khai dự án hay hoạt động bán hàng, đặc biệt trong việc tạo lập quỹ đất, chưa kể trong quá trình tạo lập còn phát sinh nhiều loại chi phí khác.

Đồng thời, không chỉ doanh nghiệp, người mua nhà cũng khó vay vốn ngân hàng nên cơ hội sở hữu nhà ở càng thấp hơn, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiêu thụ sản phẩm của chủ đầu tư cũng như thanh khoản thị trường.

Ngoài ra, một vấn đề đáng lo ngại khác là thủ tục pháp lý ngày càng bị siết chặt hơn, dẫn đến tiến độ dự án chậm trễ kéo dài. Điều này không chỉ khiến các doanh nghiệp lỡ cơ hội kinh doanh, mà còn làm trầm trọng hơn tình trạng khan hiếm nhà ở trên thị trường. Cộng thêm những yếu tố như lạm phát, chênh lệch cung – cầu, chi phí đầu vào tăng cao…, nếu dự án càng chậm triển khai thì càng gây áp lực lên giá nhà, hậu quả là người tiêu dùng sau cùng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.