Thị trường bất động sản miền Trung rơi vào tình cảnh “ngoi ngóp”

Nhiều chủ đầu tư dự án đang “thiếu ô-xy” trầm trọng

Theo đánh giá của DKRA Group, tại các tỉnh Quảng Nam, Đà Nẵng và Thừa Thiên Huế, trong quý III/2022, phân khúc căn hộ có 3 dự án mở bán, tập trung toàn bộ tại Đà Nẵng, cung cấp ra thị trường khoảng 91 căn, giảm 64,5% so với quý trước.

Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt 47% (khoảng 43 căn), giảm 60,6% so với quý trước. Sức cầu chung thị trường sơ cấp và thứ cấp cải thiện hơn so với cùng kỳ năm 2021 (thời điểm giãn cách toàn xã hội), nhưng vẫn ở mức thấp.

Giá bán sơ cấp bình quân tăng 10 - 16% so với đầu năm do áp lực của chi phí nguyên vật liệu, lạm phát, lãi suất tăng, đẩy mạnh kiểm soát tín dụng và phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản… Trong khi đó, giao dịch trên thị trường thứ cấp duy trì ở mức độ thấp.

Ở phân khúc này, nguồn cung mới dự kiến có khoảng 150 - 200 căn được đưa ra thị trường trong thời gian tới, tập trung tại Đà Nẵng, các thị trường còn lại (Thừa Thiên Huế và Quảng Nam) tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Mức giá sơ cấp tiếp tục “neo” ở mức cao trước áp lực gia tăng của các chi phí đầu vào, lãi suất tăng..., cũng như việc các dự án dự kiến mở bán hầu hết đều thuộc phân khúc cao cấp. Thanh khoản thị trường sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức trung bình - thấp, trong khi thị trường thứ cấp có thể sẽ hồi phục.

Trong khi đó, ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường không ghi nhận nguồn cung mở bán mới trong quý III/2022. Hầu hết nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho đã được mở bán trong những năm trước. Ảnh hưởng từ động thái kiểm soát tín dụng và những khó khăn chung của nền kinh tế vĩ mô làm cho lượng tiêu thụ giảm mạnh, thanh khoản thị trường chậm lại, cá biệt một số dự án gần như không phát sinh giao dịch. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với quý II/2022, nhưng tăng 8 - 10% so với cùng kỳ năm trước.

Theo Sở Xây dựng Quảng Ngãi, trong quý III/2022, do ảnh hưởng của nhiều yếu tố thị trường như giá nguyên vật liệu tăng cao, các ngân hàng siết chặt việc cho vay đầu tư bất động sản, nên bất động sản gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai đầu tư xây dựng. Hầu hết các giao dịch bất động sản là từ việc mua bán các lô đất thổ cư, hàng tồn kho của các dự án bất động sản còn nhiều nhưng vẫn neo ở giá cao, dẫn đến việc người dân có nhu cầu mua đất khó giải ngân.

Trong thời gian tới, giá bất động sản sẽ có dấu hiệu tăng vì một số nguyên nhân chính: chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng cao, vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều tăng, khung giá đất trong năm 2021 được điều chỉnh tăng. Đồng thời, thủ tục triển khai thực hiện dự án kéo dài do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí đầu tư.

“Nguồn cung về sản phẩm nhà ở, đất nền của các dự án tăng cao, dù nhu cầu nhà ở cũng cao, nhưng do ảnh hưởng kinh tế, nên việc người dân giải ngân tiền mua bất động sản gặp nhiều khó khăn”, Sở Xây dựng Quảng Ngãi đánh giá.

Thực tế cho thấy, phân khúc căn hộ dù thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, nhưng trước áp lực chi phí đầu vào tăng, lãi suất cao… trong bối cảnh hiện nay, nhiều chủ đầu tư dự án này tại miền Trung đang “thiếu ô-xy” trầm trọng.

Đất nền miền Trung từng 'chiếm sóng' thị trường đầu năm 2022

Theo Báo cáo công bố thị trường bất động sản quý I/2022 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đối với phân khúc đất nền tại khu vực Miền Trung tăng vọt trong khi con số này tại khu vực miền Bắc và miền Nam lại ghi nhận sự sụt giảm.

Cụ thể, khu vực miền Trung ghi nhận mức độ quan tâm tăng vọt lên 14% trong khi khu vực miền Bắc và miền Nam lại có xu hướng giảm lần lượt là 11 và 12 %. Sự quan tâm này tập trung ở các tỉnh như: Bình Thuận tăng 44%, Khánh Hoà tăng 48%, Đắk Lắk tăng 58%, Quảng Nam tăng 14%, Thanh Hoá tăng 6%.

Bước sang năm 2022, giường như ‘khẩu vị’ đất nền của nhà đầu tư đã chuyển hướng sang khu vực miền Trung, đặc biệt là những nơi hưởng lợi thế về chính sách thúc đẩy đầu tư công và giá bán vẫn ở vùng mua, chưa quá “nóng”. Điều này thúc đẩy mức độ quan tâm đất nền tại khu vực miền Trung đã vượt xa hai thị trường truyền thống là miền Bắc với trọng tâm Hà Nội, miền Nam với trọng tâm là TP.HCM.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, mặc dù sở hữu nhiều tiềm năng, lợi thế sẵn có, tuy nhiên thị trường bất động sản miền Trung vẫn chưa được khai thác nhiều nên dư địa còn rất lớn.

Thị trường miền Trung đa phần còn ở mức độ rất sơ khai, chủ yếu là đất và đất nền. Thị trường chưa được trải nghiệm và chưa có nhiều loại hình bất động sản. Do vậy tiềm năng để phát triển bất động sản tại khu vực này rất cao. Ngoài ra, mức giá bất động sản tại khu vực miền Trung đang thấp hơn nhiều so với miền Bắc và miền Nam.

Còn nhớ, tại Diễn đàn “Bất động sản Miền Trung 2022: Xu hướng phát triển và lựa chọn đầu tư” diễn ra vào ngày 12/1/2022, PGS. TS. Trần Đình Thiên – nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ cũng cho rằng, miền Trung là khu vực vốn có lợi thế du lịch và nhiều tỉnh thành phát triển mạnh về du lịch.

“Khu vực này có rất nhiều tiềm năng để phát triển. Minh chứng là dọc đường biển, các cảng đẹp nhất đều ở miền Trung. Với những đặc điểm như thế, tôi cho rằng để tạo nên thành công, miền Trung nên tiếp cận theo hướng phát triển du lịch đẳng cấp. Với cách tiếp cận như vậy, tôi tin rằng bất động sản miền Trung sẽ là thị trường “bùng nổ” mạnh mẽ hơn trong tương lai,” ông Thiên nhấn mạnh.

Thực tế, thời điểm này thị trường bất động sản khu vực miền Trung đang có dấu hiệu ‘nóng’ dần lên khi nhu cầu giao dịch, giá rao bán đất nền theo tin đăng trên Batdongsan.com.vn của nhiều tỉnh thành miền Trung đã có bật tăng khá mạnh.

Trong đó, nhờ sự bứt phá mạnh mẽ về hạ tầng giao thông cùng sự hiện diện của nhiều ‘ông lớn’ bất động sản tại nơi này, Thanh Hóa bỗng ghi nhận mức giá rao bán tăng mạnh nhất với 35%, tiếp theo là Khánh Hòa 26% và Bình Thuận 13%.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, đất nền vẫn sẽ là loại hình bất động sản được ưa chuộng nhờ hưởng lợi từ chính sách đẩy mạnh đầu tư công của Chính phủ. Đồng thời, các chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư không nên tham gia tại các thị trường đã tăng nóng trong 2 năm trở lại đây để tránh bị kẹt vốn.