Sau một năm dồn dập giải cứu, doanh nghiệp địa ốc vẫn ngụp lặn trong khó khăn

Bức tranh u ám

Chia sẻ tại tọa đàm, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho hay, trong 9 tháng năm 2023, thị trường bất động sản chìm trong sắc màu u ám. Tại phân khúc nghỉ dưỡng, thị trường gần như tê liệt hoàn toàn, chỉ có một số ít giao dịch ở gần khu vực Hà Nội. Trong khi đó, phân khúc đất nền tiếp tục ở trong tình trạng thanh khoản thấp, nhà đầu tư vẫn phải cắt lỗ sâu để thoát hàng.

“Trong 3 tháng gần đây, thị trường bất động sản đã bắt đầu có những giao dịch trở lại nhưng chủ yếu chỉ quanh giá trị 1 tỷ đồng và ở diện đấu giá”, ông Chung nói.

Theo ông Chung, thị trường bất động sản được ví như “kiềng 3 chân” với 3 đối tượng chính tham gia, đó là chủ đầu tư bất động sản (đơn vị cung ứng nguồn sản phẩm), đơn vị phân phối (tư vấn, bán hàng) và cuối cùng là khách hàng. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện nay, cả 3 đối tượng này đều đang bị suy yếu.

Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes. (Ảnh: YT)

Về phía đơn vị cung ứng đấu giá, ông Chung nói: “Nếu như cách đây 2 - 3 năm, các doanh nghiệp nhận được trúng đấu giá, đấu thầu thì đó là tin vui bởi vì chắc chắn doanh nghiệp sẽ lãi. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2021-2022, những doanh nghiệp trúng đấu giá lại dở khóc dở cười. Nguyên do là các doanh nghiệp trúng đấu giá vào thời điểm thị trường tốt nhưng đến khi triển khai, thị trường lại đi xuống khoảng 30-40% khiến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp gần như bằng không, nếu có thì rất thấp. Thậm chí nhiều doanh nghiệp rơi vào cảnh thua lỗ”.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó khăn trong việc vay vốn ngân hàng. “Để các doanh nghiệp bất động sản được ngân hàng xét duyệt hồ sơ vay thì cực kỳ khó khăn. Yêu cầu chứng minh về tài sản, tính thanh khoản thì khắt khe. Số doanh nghiệp tiếp cận được với vốn vay ngân hàng thì phải cõng mức lãi suất cao và ở giai đoạn này, nhiều ngân hàng chỉ cho vay ngắn hạn thay vì dài hạn”, ông Chung cho hay.

Cũng theo ông Chung, khó khăn của doanh nghiệp không chỉ dừng lại ở giai đoạn huy động vốn mà còn kéo dài sang cả giai đoạn sau khi hoàn thành dự án. Việc có tài chính để triển khai dự án đã rất khó khăn nhưng sau khi dự án triển khai rồi thì doanh nghiệp bất động sản lại rơi vào cảnh không bán được hàng.

“Là một trong những đơn vị có thị phần ở các thị trường tỉnh rất lớn, chúng tôi phải thừa nhận một thực trạng đáng buồn rằng các dự án mới không có tính thanh khoản. Bởi vì ngay cả các dự án cũ cũng đang dư thừa và phải cắt lỗ rất nhiều”, ông Chung nói.

Việc thị trường nguồn cung khan hiếm cũng khiến thị trường phân phối rơi vào cảnh bế tắc. Ông Chung than vãn: “Từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp phân phối bất động sản giải thể, đóng cửa rất nhiều, số lượng ‘sale’ tụt giảm tới 80%. Trong 20% tồn tại còn lại thì có 10% phải làm thêm nhiều việc khác để tồn tại được với nghề”.

Vật vã tài chính

Chia sẻ cụ thể hơn về những khó khăn ở khía cạnh tài chính của các doanh nghiệp bất động sản, ông Vũ Văn Thành - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn VNGroup, cho biết Tập đoàn của ông có sở hữu một công ty thẩm định giá nằm trong top 10 của Việt Nam. Thế nhưng câu chuyện định giá để cho vay rất vướng mắc.

“Các thẩm định viên đang rất sợ việc thẩm định giá. Giá lẽ ra được 10 đồng thì nay giảm xuống còn 7 - 8 đồng để an toàn. Đến lượt ngân hàng, cán bộ ngân hàng lại hạ thêm lần nữa. Thay vì giá trị 10 đồng ban đầu thì sau các vòng định giá, giá trị doanh nghiệp chỉ còn lại 5 đồng và chỉ vay được từng ấy số tiền. Đó cũng là lý do khiến tắc nghẽn dòng tiền, ngân hàng có tiền nhưng khách hàng không thể vay”, ông Thành cho biết.

Điểm khó tiếp theo là chứng minh thu nhập để trả nợ. Theo ông Thành, ở Việt Nam, người dân có nhiều loại thu nhập khác nhau, thu nhập trên bảng lương, các thu nhập khác không thể liệt kê và rất khó để chứng minh trên hồ sơ, giấy tờ. Chính vì thế, nhiều khách hàng không thể chứng minh được thu nhập để đi vay.

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6. (Ảnh: BA)

Tiếp lời ông Thành, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, than vãn: “Việc vay vốn trong thực tế không giống như trên TV. Trên TV nói rằng ngân hàng đang thừa tiền, rất muốn cho vay nhưng người dân và doanh nghiệp lại không muốn vay. Thế nhưng, bức tranh tiếp cận vốn ngân hàng của cá nhân và doanh nghiệp lại hoàn toàn khác”.

Dẫn chứng cho nhận định này, ông Quê cho biết vấn đề mua bảo hiểm khi vay vốn ngân hàng vẫn còn rất nặng nề. Cá nhân ông Quê khi vay vốn tại một ngân hàng thuộc top 10 ngân hàng tư nhân đã dính bảo hiểm 1,5% với mức lãi suất thấp nhất là 9,5%. Nếu không phải mua bảo hiểm, lãi suất lại lên tới 12%.

“Tình hình kinh tế đang khó khăn, 12 tháng nữa chưa biết thế nào nhưng treo ngay trên đầu các doanh nghiệp là mức lãi suất một năm trên dưới 10-11% rồi”, ông Quê nói.

Với bối cảnh như vậy, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property, nhìn nhận việc kỳ vọng thị trường bất động sản tươi sáng lên trong ngắn hạn là rất khó.

Ông nói: “Cục máu đông của thị trường bất động sản là trái phiếu doanh nghiệp. Hết năm 2024 là hết thời gian gia hạn theo Nghị định 08. Và quan sát của chúng tôi cho thấy hầu như không có doanh nghiệp bất động sản nào có đủ dòng tiền để trả nợ trái phiếu. Đó là điều rất nguy hiểm, nếu bùng nổ sẽ rất nguy hại"…/.