Tin bất động sản hôm nay ngày 1/9: Những vấn đề cần tập trung hoàn thiện của Luật Đất đai sửa đổi

Những vấn đề cần tập trung hoàn thiện của Luật Đất đai sửa đổi

Chính phủ vừa có Nghị quyết 111 về phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 8- 2022.

Theo nội dung Nghị quyết, Chính phủ giao Bộ TN&MT khẩn trương chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan có liên quan tiếp thu tối đa ý kiến của các thành viên Chính phủ, các bộ, cơ quan liên quan tập trung hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) về 10 vấn đề xin ý kiến Chính phủ và các nội dung khác của dự thảo Luật.

1. Về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 63, 64, 65): Rà soát, hoàn thiện quy định các điều kiện áp dụng đấu giá, đấu thầu, phân định rõ các trường hợp áp dụng hai hình thức này, bảo đảm tính minh bạch, khả thi, thuận lợi trong quá trình thực hiện.
2. Về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất (Điều 67, Điều 68): Cần cụ thể hóa trong Luật các tiêu chí, điều kiện đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, nhưng cũng tránh tình trạng lạm dụng để thu hồi đất, bảo đảm phù hợp với Hiến pháp về quyền lợi hợp pháp của người dân.
3. Về mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Điều 146): Thống nhất mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Quy định này phù hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW và bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên cần đánh giá kỹ tác động, xác định hạn mức bảo đảm phù hợp với điều kiện thực tiễn nước ta.
4. Về mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất lúa cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp (Điều 214): Việc mở rộng cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là nội dung lớn, nhạy cảm, cần đánh giá kỹ tác động đối với quy định này; cần quy định cơ chế, điều kiện chặt chẽ, bảo đảm người nông dân có đất để sản xuất, bảo đảm an ninh lương thực của quốc gia.
5. Về thành lập quỹ hỗ trợ cho người bị thu hồi đất thuộc đối tượng hạn chế khả năng lao động (Điều 94): Đây là chính sách nhân văn. Tuy nhiên, cần tiếp tục cân nhắc theo hướng chỉ quy định nguyên tắc, cơ chế hỗ trợ trong Luật và giao Chính phủ quy định chi tiết về các chính sách hỗ trợ cụ thể.
6. Về trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu, cụm công nghiệp phải dành một tỉ lệ diện tích đất để Nhà nước thực hiện các chính sách về đất đai (Điều 168): Việc quy định chủ đầu tư phải dành quỹ đất để UBND cấp tỉnh hoặc chủ đầu tư dự án xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu, cụm công nghiệp cho thuê đất đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường, chính sách hỗ trợ khác của nhà nước... là cần thiết.
7. Về cho phép chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm” (Điều 198, Điều 212): Quy định này nhằm phát triển thị trường quyền sử dụng đất, tăng thu ngân sách nhà nước, thúc đẩy các nhà đầu tư lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm phù hợp với quan điểm của Nghị quyết 18-NQ/TW.
8. Về cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại (Điều 66): Nội dung này đã được nêu trong Nghị quyết 18-NQ/TW. Tuy nhiên, tinh thần xuyên suốt của Nghị quyết 18-NQ/TW là chủ yếu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
9. Về tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 6, Điều 206): Đây là vấn đề nhạy cảm, liên quan đến an ninh, quốc phòng, Bộ TN&MT phối hợp với các bộ liên quan làm rõ, hoàn thiện nội dung này bảo đảm tính kế thừa các quy định hợp lý hiện hành, phù hợp, không có vướng mắc về tiếp cận đất đai, nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Cùng đó là bảo đảm đồng bộ với quy định của pháp luật đầu tư, nhà ở và pháp luật liên quan.
10. Về giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản (Điều 211): Đa số thành viên Chính phủ thống nhất với dự thảo Luật, nhằm tránh tạo thêm trung gian, phát sinh chi phí, tác động tiêu cực đến quyền tài sản hợp pháp của người dân; nghiên cứu quy định nhằm hạn chế phát sinh tiêu cực trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua. Nội dung này cần quy định thống nhất với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Sẽ đánh thuế đầu cơ đất đai

Một trong những vấn đề đang được người dân quan tâm hiện nay trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai chính là việc áp dụng các công cụ thuế, tài chính và tìm giải pháp để khắc phục, ngăn chặn vấn nạn đầu cơ đất đai, làm lũng đoạn thị trường, nâng giá vượt giá trị nhiều lần đã và đang diễn ra phổ biến trên toàn quốc thời gian qua.

Chia sẻ với báo chí, PGS-TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách Tài nguyên và Môi trường cho biết, Dự thảo Luật lần này đã thể chế hóa rất cụ thể yêu cầu của Nghị quyết 18 về đất đai, tránh tình trạng để đất bỏ hoang, chậm đưa đất hoặc không đưa đất vào sử dụng, và đầu cơ đất.

Theo đó, thay vì sử dụng các công cụ hành chính như trước đây sẽ sử dụng các công cụ tài chính, sử dụng thuế, đặc biệt trong quản lý đất bỏ hoang, chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng, và các trường hợp bao chiếm, tích tụ, tập trung đất đai để đầu cơ.

Dự thảo luật đã thể chế hóa nội dung liên quan đến thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và thuế đối với các trường hợp bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng…

Để đối phó với vấn nạn đầu cơ đất đai, lũng đoạn thị trường, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi Trần Hồng Hà khi trả lời trực tuyến vấn đề này mới đây đã nhấn mạnh, trước tiên phải dùng các công cụ tài chính, thuế để hạn chế các đối tượng đầu cơ đất đai. Chẳng hạn, với dự án nhà đầu tư mua với mục đích chờ giá tăng lên, đất hóa tài sản... sẽ xem xét dùng thuế lũy tiến để đánh vào đất, dự án trúng thầu, đấu giá nhưng chậm đưa vào sử dụng.

Với nhà đầu cơ, nếu mua xong bán ngay sẽ phải chịu mức thuế cao hơn so với người mua, đầu tư nhưng sử dụng lâu dài, ổn định. Tức là chúng ta sẽ áp thuế cao với những người đầu cơ, mua đất, dự án nhưng không đầu tư mà chờ thị trường tăng để thu lời. Còn những đối tượng thổi giá thông qua đấu giá, sẽ thay đổi phương thức đấu giá để loại trừ "động tác" này.

Đầu tư thêm 4 dự án nhà ở xã hội với hơn 4.110 căn hộ

Mới đây, ông Trần Văn Hoàng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Đà Nẵng, cho biết: Thực hiện chương trình phát triển nhà ở trên địa bàn TP đến năm 2030, đồng thời đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội (NOXH), TP đang kêu gọi đầu tư thêm 4 dự án NOXH với tổng số 4.119 căn hộ đồng thời đang đề xuất Chính phủ cho chuyển công năng 2 khu ký xá sinh viên phía Tây (Q.Liên Chiểu) làm NOXH cho công nhân ở các KCN.

Hiện TP đang triển khai xây dựng 6 dự án NOXH khác với tổng số 7.023 căn hộ, trong đó, đã hoàn thành xây dựng 2.040 căn hộ, đang xây dựng 4.983 căn hộ. Để các đối tượng được thuê mua NOXH nắm bắt được đầu mối để tìm hiểu và đăng ký thuê, mua NOXH trên địa bàn TP, Sở Xây dựng TP thông báo các đầu mối tiếp nhận hồ sơ đăng ký, như sau: đối với học sinh, sinh viên thuê NOXH thuộc sở hữu nhà nước, nộp hồ sơ tại Khu ký túc xá phía Đông (số 14 Doãn Uẩn, P.Khuê Mỹ, Q.Ngũ Hành Sơn) và Khu ký túc xá phía Tây (số 08 Hà Văn Tính, P.Hòa Khánh Nam, Q.Liên Chiểu); đối với người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong khu công nghiệp trên địa bàn TP được thuê, mua NOXH thuộc sở hữu Nhà nước, nộp hồ sơ tại Công đoàn Khu công nghệ cao và các khu công nghiệp Đà Nẵng (số 345 Lê Thanh Nghị, P.Hòa Cường Nam, Q.Hải Châu) hoặc Liên đoàn Lao động TP (số 48 Pasteur, P.Hải Châu 1, Q.Hải Châu); đối với các đối tượng khác được thuê, mua NOXH thuộc sở hữu Nhà nước nộp hồ sơ tại Tổ tiếp nhận và trả kết quả Sở Xây dựng TP (ở ô số 26 và 27 thuộc Tầng 1, Trung tâm Hành chính TP, số 24 Trần Phú, P.Thạch Thang, Q.Hải Châu); đối với các đối tượng được thuê, mua NOXH được đầu tư từ nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước, Sở Xây dựng TP sẽ thường xuyên cập nhật thông tin chủ đầu tư dự án và địa điểm nộp hồ sơ trên Trang thông tin điện tử của Sở tại địa chỉ: https://sxd.danang.gov.vn và các phương tiện thông tin đại chúng để hộ gia đình, cá nhân được biết và nộp hồ sơ đăng ký.

Yêu cầu rà soát đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án

Mới đây, Chính phủ yêu cầu cần rà soát, hoàn thiện quy định các điều kiện áp dụng đấu giá, đấu thầu, phân định rõ các trường hợp áp dụng hai hình thức này, bảo đảm tính minh bạch, khả thi, thuận lợi khi thực hiện.

Theo đó, Chính phủ yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan có liên quan tiếp thu tối đa ý kiến của các Thành viên Chính phủ, các bộ, cơ quan liên quan, tập trung hoàn thiện dự án Luật.

Cụ thể, về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 63, 64, 65), rà soát, hoàn thiện quy định các điều kiện áp dụng đấu giá, đấu thầu, phân định rõ các trường hợp áp dụng hai hình thức này, bảo đảm tính minh bạch, khả thi, thuận lợi trong quá trình thực hiện.

Về các trường hợp nhà nước thu hồi đất (Điều 67, Điều 68), cần cụ thể hoá trong Luật các tiêu chí, điều kiện đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, nhưng cũng tránh tình trạng lạm dụng để thu hồi đất, bảo đảm phù hợp với Hiến pháp về quyền lợi hợp pháp của người dân.

Về mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Điều 146), thống nhất mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Quy định này phù hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW và bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên cần đánh giá kỹ tác động, xác định hạn mức bảo đảm phù hợp với điều kiện thực tiễn nước ta.

Về mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất lúa cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp (Điều 214), việc mở rộng cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là nội dung lớn, nhạy cảm, cần đánh giá kỹ tác động đối với quy định này; cần quy định cơ chế, điều kiện chặt chẽ, bảo đảm người nông dân có đất để sản xuất, bảo đảm an ninh lương thực của quốc gia.

Về thành lập quỹ hỗ trợ cho người bị thu hồi đất thuộc đối tượng hạn chế khả năng lao động (Điều 94): Đây là chính sách nhân văn. Tuy nhiên, cần tiếp tục cân nhắc theo hướng chỉ quy định nguyên tắc, cơ chế hỗ trợ trong Luật và giao Chính phủ quy định chi tiết về các chính sách hỗ trợ cụ thể.

Về trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu, cụm công nghiệp phải dành một tỷ lệ diện tích đất để Nhà nước thực hiện các chính sách về đất đai (Điều 168), việc quy định chủ đầu tư phải dành quỹ đất để UBND cấp tỉnh hoặc Chủ đầu tư dự án xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu, cụm công nghiệp cho thuê đất đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường, chính sách hỗ trợ khác của nhà nước… là cần thiết. Tuy nhiên, cần giao quyền chủ động cho địa phương để xác định phương thức hỗ trợ đối tượng này phù hợp với thực tế của từng địa phương, đồng thời cần nghiên cứu quy định cụ thể về điều kiện, tiêu chí, quy trình phù hợp, không rườm rà để các doanh nghiệp được tiếp cận quỹ đất này công khai, minh bạch, tránh cơ chế “xin-cho”.

Về cho phép chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm” (Điều 198, Điều 212), quy định này nhằm phát triển thị trường quyền sử dụng đất, tăng thu ngân sách nhà nước, thúc đẩy các nhà đầu tư lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm phù hợp với quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Tuy nhiên, cần quy định chặt chẽ các điều kiện để tránh trường hợp nhà đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai với nhà nước mà lợi dụng chính sách này để thế chấp, chuyển nhượng thu lời.

Về cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại (Điều 66), nội dung này đã được nêu trong Nghị quyết số 18-NQ/TW. Tuy nhiên, tinh thần xuyên suốt của Nghị quyết số 18-NQ/TW là chủ yếu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đây là vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng tiếp tục đánh giá thêm tác động để hoàn thiện nội dung này. Ngoài ra, đối với trường hợp dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại vừa thuộc đối tượng thu hồi đất, vừa thuộc đối tượng nhận chuyển nhượng (khoản 1 Điều 66) thì cần có quy định cụ thể khi nào thực hiện thu hồi đất, khi nào thực hiện nhận chuyển nhượng; đồng thời giải quyết đồng bộ các vướng mắc từ thực tiễn liên quan đến chế độ sử dụng đất đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, văn phòng…

Về tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 6, Điều 206), đây là vấn đề nhạy cảm, liên quan đến an ninh, quốc phòng, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư tiếp tục làm rõ, hoàn thiện nội dung này bảo đảm tính kế thừa các quy định hợp lý hiện hành, phù hợp, không có vướng mắc về tiếp cận đất đai, nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài; bảo đảm đồng bộ với quy định của pháp luật đầu tư, nhà ở và pháp luật liên quan.

Về giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản (Điều 211), đa số Thành viên Chính phủ thống nhất với dự thảo Luật, nhằm tránh tạo thêm trung gian, phát sinh chi phí, tác động tiêu cực đến quyền tài sản hợp pháp của người dân, đồng thời cần nghiên cứu quy định nhằm hạn chế phát sinh tiêu cực trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua. Nội dung này cần quy định thống nhất với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Kiên quyết thu hồi vốn từ các dự án chậm triển khai

Ngày 31/8, tại trụ sở Chính phủ, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành chủ trì cuộc họp trực tuyến về đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 đối với một số bộ, cơ quan.

Phát biểu tại cuộc họp, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành yêu cầu các địa phương trước ngày 5/9 phải tổng hợp, báo cáo danh mục các dự án đầu tư công theo các nhóm: đã được bố trí vốn nhưng chưa khởi công; chưa đấu thầu; đã có chủ trương nhưng chưa phê duyệt được dự án đầu tư để Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp, báo cáo Chính phủ.

Theo Phó Thủ tướng, chậm giải ngân vốn đầu tư công do nhiều nguyên nhân, trong đó có việc phân bổ vốn chưa khoa học, nhiều dự án được bố trí vốn năm 2022 nhưng chưa được phê duyệt dự án đầu tư, nhiều dự án chưa đầu thầu, lựa chọn nhà thầu, có dự án chưa giải phóng mặt bằng, một số dự án chậm tiến độ do nhà thầu yếu kém, do các thủ tục thanh toán, nghiệm thu chưa kịp thời.

Về giải pháp, đối với các dự án đã đủ điều kiện và đang triển khai, Phó Thủ tướng yêu cầu các địa phương, chủ đầu tư, ban quản lý, nhà thầu tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc, triển khai thi công 3 ca để bù tiến độ đã chậm. Phó Thủ tướng Lê Văn Thành yêu cầu, đối với các dự án đã được phân bổ kế hoạch vốn nhưng chưa khởi công, kiên quyết thu hồi để điều động, phân bổ vốn cho các dự án khác, phấn đấu hoàn thành kế hoạch giải ngân vốn đầu tư công năm 2022.

"Chính phủ, Thủ tướng đã chỉ đaọo kiên quyết phải thu hồi vốn, chứ đây không phải trả lại vốn. Bây giờ phải rà soát những đơn vị không làm được thì thu hồi về để tăng cường cho các công trình làm được. Tại các địa phương cũng vậy, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân rà soát, kiên quyết thu hồi những dự án, thu hồi nguồn vốn của các dự án không triển khai hoặc triển khai chậm. Đến cuối năm nay những dự án không giải ngân được thì lãnh đạo phải chịu trách nhiệm. Các đồng chí phải báo cáo để Chính phủ ra quyết định điều chuyển, còn nếu để đó, cuối năm nay mà không làm được thì phải chịu trách nhiệm trước Thủ tướng, trước Chính phủ” - Phó Thủ tướng Lê Văn Thành nói./.