Quy hoạch các huyện của Hà Nội lên thành phố, ‘sốt đất’ có thể xảy ra?

Theo KTS Phạm Thanh Tùng – Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, với việc UBND TP Hà Nội dự kiến nghiên cứu, đề xuất chủ trương và xây dựng quy hoạch vùng huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh thành thành phố ông hoàn toàn đồng ý.

Thực tế, Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn có thế mạnh về phát triển công nghiệp, dịch vụ,… cửa ngõ có sân bay quốc tế Nội Bài. Tuy nhiên tiêu chí để các huyện lên thành phố là dân số, diện tích… đặc biệt, tỷ lệ đô thị hóa phải đạt 65%. Trong khi đó 3 huyện này lại chủ yếu là đất nông nghiệp, đồng thời tốc độ đô thị hóa lại tương đối thấp.

KTS cũng nhấn mạnh, đây mới chỉ là chủ trương, để hiện thực hóa là cả một quá trình, do đó nếu không kiểm soát tốt, tình trạng ‘sốt đất’ ảo có thể xảy ra bất cứ lúc nào đối với những khu vực có định hướng lên thành phố.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) phân tích, việc giá nhà đất những huyện khi lên thành phố sẽ cao hơn là điều tất yếu. Tuy nhiên, thị trường sẽ rất dễ bị nhũng loạn nếu giới ‘cò đất’ lợi dụng để tạo sóng đất, khi đó cơn ‘sốt ảo’ có thể diễn ra.

Do đó, ông Châu khuyến cáo nhà đầu tư phải hết sức tỉnh táo và cần khảo sát kỹ lưỡng về hạ tầng. Bởi muốn đón đầu phải nắm rõ về quy hoạch và định hướng tại khu vực muốn đầu tư, không thể “đưa chân, nhắm mắt đi liều”.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính – Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ, việc quy hoạch này đã có trong đồ án quy hoạch mà Chính phủ đã duyệt từ những năm 2010 chứ không phải mới đây. Tuy nhiên, mỗi lần thông tin về quy hoạch được đưa ra thì giá đất lại được đẩy lên rồi lại chùng xuống. Giá trị của bất động sản phải dựa trên nền tảng giá trị đầu tư, nếu không hoạt động đầu tư thật thì sẽ không bao giờ lên giá.

Vị này lấy ví dụ, Mê Linh đã nhiều lần có thông tin và giá đất cũng đã nhiều lần lên rồi lại xuống. Hay cũng giống như một số khu vực như Hoài Đức, An Khánh, Bảo Sơn cũng đã từng có sóng đẩy giá bất động sản lên cao rồi lại chìm xuống, do không có hoạt động đầu tư thật.

Nói về nguy cơ xảy ra ‘sốt đất’ tại những huyện được định hướng lên thành phố, ông Đính cho rằng, thông tin quy hoạch sẽ tạo ra cơn sốt thậm chí rất mạnh, tuy nhiên sẽ rất ngắn và chìm rất nhanh, vì sau đó không có những hoạt động đầu tư thật. Đa phần những người tham gia vào giai đoạn này là những nhà đầu tư ít kinh nghiệm, bởi những nhà đầu tư chuyên nghiệp đánh giá vấn đề rất chính xác và nhìn vào hoạt động đầu tư thực tế chứ không bị ảnh hưởng bởi thông tin nêu trên.

Sóc Sơn theo quy hoạch Thủ tướng duyệt sẽ là thành phố vệ tinh, thành phố phát triển công nghiệp quy hoạch khá rạng ngời, tuy nhiên đã được duyệt hơn 10 năm trước mà chưa thực hiện được gì ngoài sân bay Nội Bài.

Từ thực tế đó, ông Đính đưa ra lời khuyên, nhà đầu tư cần phải nhìn thực tế khu vực có ý định đầu tư, như phải là một đại công trường đang hối hả xây dựng, các con đường hình thành được kết nối song song với dự án, hình thành các khu kết nối dịch vụ đường, trường, trạm, chợ đang thực sự hoạt động… Đặc biệt phải cân nhắc về giá, nếu mua đất tại khu vực Đông Anh mà giá trị tương đương với khu vực Mỹ Đình thì là điều không hợp lý.